나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42928 [1] 경기도 평택시 칠원동 559 평택지제역동문굿모닝힐맘시티2단지 208동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 칠원동 소재 "평택새빛초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물중 13층 1303호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다. (후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 평탄한 토지로, 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 아파트단지 내의 도로가 외부 공도와 연계되어 제반 차량 출입이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(신촌지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)신촌중학교(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(새말유치원(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(평택새빛초등학교(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(평택새빛초등학교(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다. - 집합건축물대장 및 등기사항전부증명서에 의하면 본건 공동주택의 명칭은 "평택지제역동문굿모닝힐맘시티2단지" 에서 "평택지제역동문디이스트2단지" 로 변경되었습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42928 (1)

소재지: 경기도 평택시 칠원동 559 평택지제역동문굿모닝힐맘시티2단지 208동 13층 1303호

용도: 아파트

감정가: 274,000,000원

토지면적: 41.74㎡ (약 12.63평)

토지지분: 41.7375㎡ (약 12.63평)

건물면적: 59.71㎡ (약 18.06평) - 전용면적

건물지분: 59.7109㎡ (약 18.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

아파트명: 평택지제역동문굿모닝힐맘시티2단지 (현 명칭: 평택지제역동문디이스트2단지)

사용승인일: 2019년 8월 27일 (준신축)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 중 13층

총 동수: 14개동 (일부 정보 13동 표기)

총 세대수: 1030세대

공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 칠원동 소재 "평택새빛초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 아파트 단지 내의 도로가 외부 공도와 연계되어 제반 차량 출입이 용이합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(신촌지구), 소로1류, 중로1류, 중로2류가 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(평택새빛초등학교 등), 절대보호구역(평택새빛초등학교)으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 5월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을1, 채권액 118,000,000원) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 4일

* 확정일자: 2022년 10월 18일

* 배당신고일자: 2026년 1월 15일

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 임차인 유 은 대항력이 없으며, 보증금 2억원을 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있습니다. 그러나 경매 신청 채권자인 남천천신용협동조합 (95,972,185원)과 근저당권자인 케이씨유엔피엘대부주식회사 (118,000,000원)의 채권 총액(약 213,972,185원)이 임차인의 보증금보다 많으므로, 임차인이 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높습니다. 따라서 실질적으로 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 단지 규모 및 연식: 총 1030세대의 대단지 아파트이며, 2019년 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하여 주거 생활에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 시세 동향:

* 본건은 전용면적 59.71㎡ (약 18.06평)입니다.

* 최근 동일 면적(59.7056㎡)의 매매 사례는 2026년 6월 1일 25.2억원에 거래되었습니다.

* 더 넓은 면적대(74.766㎡)는 2026년 6월 2~3일에 29.5억원 ~ 30.0억원에 거래되었습니다.

* 최근 임대 사례로는 59.9845㎡ (약 18.1평)이 2026년 5월 14일 보증금 2.3억원에 월세 0원으로 계약되었습니다.

5. 생활정보

* 교육: 평택새빛초등학교, (가칭)신촌중학교, 새말유치원 등 교육 시설이 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 근린생활시설 및 공원 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 대중교통 이용도 비교적 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금: 대항력은 없으나, 배당 절차에서 보증금 전액 회수가 가능한지 최종 확인이 필요합니다. (현재로서는 전액 배당 가능성이 높음)

* 토지거래허가구역: 외국인이 주택 취득 시 허가를 받아야 하는 점을 고려해야 합니다. (내국인 투자자에게는 해당 없음)

* 아파트 명칭 변경: '평택지제역동문굿모닝힐맘시티2단지'에서 '평택지제역동문디이스트2단지'로 변경되었으나, 이는 일반적인 재도장 및 브랜드 변경으로 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 칠원동에 위치한 신축급 아파트로, 준수한 입지 조건과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 2019년에 준공된 비교적 신축 단지이며, 전용면적 59.71㎡ (약 18.06평)은 1~2인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 면적입니다. 권리 분석상 명확한 인수 권리가 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 최근 실거래가와 비교했을 때, 감정가는 시장 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 아파트로 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 평택시의 지속적인 개발 호재 및 인프라 확충 수혜 기대.

* 우수한 교육 및 생활 편의시설 인접.

* 경매를 통한 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 기회.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 274,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 면적, 2026.06.01): 252,000,000원

* 시세 분석 결과, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 형성되어 있어 1회 유찰 가능성이 있습니다.

* 1회 유찰 시 최저 매각가: 274,000,000원 * 0.8 = 219,200,000원

* 따라서, 1회 유찰된 최저가(2.19억원)와 최근 실거래가(2.52억원) 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

* 적정 예상 입찰가: 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.