나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42938 [1] 경기도 안성시 금광면 신양복리 139-1 홍익아파트 108동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 보개면 양복리 소재 '안성맞춤종합운동장' 남측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설, 농경지(전,답) 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트벽식구조 비닐지붕 15층건 내 제10층 제1002호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일마감. 창 호 : 샤시 창호 등.

이용상태

현황 '아파트'로 이용중임.(후면 '건물개황도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 '아파트건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 20m 내외의 포장도로와 접하며, 단지 내 도로가 구비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

* 사건번호: 평택지원 2025타경42938 (1)

* 소재지: 경기도 안성시 금광면 신양복리 139-1, 홍익아파트 108동 10층 1002호

* 용도: 아파트

1.2. 물건 개요

* 감정가: 139,000,000원

* 토지 면적: 51.07㎡ (약 15.45평)

* 토지 지분: 51.069㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 59.74㎡ (약 18.08평) - 전용 면적

* 건물 지분: 59.744㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 평OOO

* 특이사항: 공동 담보

* 주의사항: 해당 사항 없음

* 특수물건정보: 공동 담보

1.3. 건축물 정보

* 건물명: 홍익아파트 (홍익골든빌)

* 건축년도: 2001년

* 층수: 지하 1층, 지상 15층 중 10층

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식 구조

* 건물 마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅, 내벽 - 벽지 및 타일, 창호 - 샤시

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 본건은 경기도 안성시 금광면 신양복리 소재 '안성맞춤종합운동장' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 지역 특성 및 토지이용계획

* 토지 형상은 부정형으로 완경사지이며, '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

* 서측으로 로폭 20m 내외의 포장도로와 접하며, 단지 내 도로가 구비되어 있습니다.

* 토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 저촉됩니다.

* 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리: 2023년 7월 11일 접수된 평택농업협동조합의 근저당권 (을14)입니다.

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부 요약 및 물건명세서 참고)

3.3. 임차인 현황

* 임차인 정보: 제공된 정보에 따르면 임대 관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 확인하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 인근에 안성맞춤종합운동장이 있어 체육 및 여가 시설 접근성이 양호합니다.

* 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 농경지가 인접하여 상대적으로 조용하고 한적한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

4.2. 잠재적 상업 가치

* 해당 지역은 제2종일반주거지역으로 주거 기능이 중심이며, 근린생활시설이 일부 분포하고 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달할 것으로 예상됩니다.

* 주변 개발 계획이나 교통망 확충 등의 호재가 있다면 상권 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트 단지명: 홍익골든빌

* 총 동수: 18개 동

* 총 세대수: 1719세대

* 사용승인일: 2001년 4월 20일

* 최고층수: 15층

5.2. 내부 시설 및 마감

* 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

* 승강기 설비가 설치되어 있습니다.

* 건물 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

5.3. 주차 및 편의시설

* 총 주차 대수: 585대 (지상 12대, 지하 90대, 추가 주차 설비 포함)

* 복리 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 전기차 충전기: 지하 31대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 외 특이사항

* 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 공동 담보 물건으로, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 상황을 주시할 필요가 있습니다.

6.2. 주변 환경 요인

* '가축사육제한구역'에 포함되어 있어 인근 농경지 또는 축사로 인한 냄새, 소음 등의 생활 불편이 발생할 가능성이 있습니다. (다만, 이는 개별 농장의 관리 상태에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 도시지역 내 제2종일반주거지역으로 분류되지만, 주변이 농경지와 혼재되어 있어 주거 환경의 쾌적성 측면에서 호불호가 갈릴 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 금광면에 위치한 아파트로서, 2001년에 건축되어 준공 20년 이상 경과되었습니다. 단지 규모가 크고 기본적인 편의시설이 갖추어져 있으나, 주변 환경은 주거 지역과 농경지가 혼재되어 있어 쾌적성과 생활 편의시설 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸 대상이므로 인수 부담은 없으나, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다. 최근 매매 시세를 고려할 때 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 말소기준권리 설정으로 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 2001년식 아파트로 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

* 대단지 아파트로서 관리의 용이성 및 기본적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다.

* 감정가 대비 시세가 낮아 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건(59.74㎡)과 유사한 면적(59.744㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 7월 1일 121,000,000원에 거래되었습니다.

* 다른 면적(53.693㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 6월 8일 125,000,000원에 거래되었으며, 면적 대비 가격이 높았습니다.

* 가장 작은 면적(38.984㎡)의 거래가는 2026년 6월 1일 80,000,000원이었습니다.

* 이를 바탕으로 유사 면적의 시세는 약 121,000,000원에서 125,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가는 139,000,000원으로, 최근 시세보다 높게 평가되었습니다.

9.2. 권리관계 기반 분석

* 낙찰 후 인수되는 별도의 권리 부담은 없습니다.

* 채권 총액(약 199,111,264원)은 감정가보다 높으나, 이는 경매 절차 진행과 무관한 채무 총액입니다.

9.3. 최종 제안

* 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 임차인 미상에 따른 명도 리스크를 감안하여, 예상 입찰가는 시세 하단부를 중심으로 설정하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

* 권장 입찰가: 120,000,000원 (본 권장가는 시장 상황 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.