나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34931 [1] 경기도 김포시 풍무동 748 당곡마을 308동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 김포시 풍무동 소재 '풍무고등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 아파트 단지지대에 필요한 대부분의 근린생활시설, 학교 등 편익시설 갖추어져 주거지로서 주위환경 양호한 편임.

교통상황

본 건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상16층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅, 창호 : 섀시조 등 마감임.

이용상태

93㎡형 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대규모 필지 완경사지이며 27개 동(아파트 1,846호, 주차 1,947대, 용적률 227%) 건부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 대로3류(폭 25m~30m) (보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도 로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사 문화환경보존지역(문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법 >, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(양도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상 대보호구역(풍무고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하늘빛유치원)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(양도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역(풍무고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(하늘빛유치원)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 토지거래 계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~ 26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금280,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34931 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 풍무동 748 당곡마을 308동 5층502호

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상16층 건물 내 제5층 제502호

용도: 아파트

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 298,000,000원

토지면적: 37.79㎡ (약 11.43평)

건물면적: 67.82㎡ (약 20.52평)

1.4. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '풍무고등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트 단지에 필요한 대부분의 근린생활시설 및 학교 등 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거지로서 양호한 주위 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 내 도로가 외곽 공도와 잘 연결되어 있으며, 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 이춘, 이은주, 박도율 외 1명, 정교준 순으로 이전되었으며, 현재 소유권 외 다수의 권리 및 제한사항이 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 2022년 5월 9일 접수된 주식회사베스트금융대부의 근저당권(을13)으로, 해당 권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인 (주택도시보증공사 / 한경선)

보증금: 280,000,000원

전입일자: 2021년 2월 4일

확정일자: 2021년 1월 4일

해당 임차인은 주택임차권 등기(을14)를 마쳤으며, 보증금 280,000,000원을 권리 신고하였습니다. 해당 임차권 등기는 말소 예정으로 확인되었습니다.

주택임차권 등기의 소멸 여부는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 결정되며, 본 건의 경우 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

* 임차인 (홍정기)

보증금: 0원

전입일자: 2024년 2월 27일

이 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본 경매의 말소기준권리는 2022년 5월 9일 접수된 주식회사베스트금융대부의 근저당권(을13)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리인 주택임차권 등기(을14), 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑11), 김포시의 압류(갑12) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 순위 14번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 편의시설

단지 인근으로 풍무고등학교가 위치하고 있으며, 주거지로서 필요한 근린생활시설, 마트, 병원, 학원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

현장 조사를 바탕으로 본 물건 인근에 특별한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)은 파악되지 않았습니다. 주위 환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 당곡마을(월드메르디앙)

준공년도: 2002년 8월 9일

총 동수: 27개동

총 세대수: 1,846세대

해당 동(308동) 최고층: 16층

5.2. 주거 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등이 있으며, 지하 주차 공간을 포함하여 총 583대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 이슈

주택임차권 등기가 말소 예정으로 소멸될 것으로 보이나, 관련 서류 확인 및 법률 전문가와 상담을 통해 인수 여부를 최종 확인하는 것이 중요합니다. '대항력있는임차인' 표기가 특이사항에 기재되어 있어, 권리분석 시 주의가 요구됩니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사가 채권자이자 임차인(한경선)과의 관계에서 '인수조건 변경'이 있었던 점은, 채무 인수 또는 보증 관련하여 조건이 변경되었음을 시사합니다. 경매 진행 과정 및 향후 명도 등과 관련하여 HUG의 구체적인 입장을 확인하는 것이 좋습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 대로3류, 중로2류, 중로3류 등 다양한 도시계획시설에 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 토지거래 허가구역(외국인 등) 등 다수의 법적 제한사항이 존재하므로, 향후 재산권 행사 및 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 풍무동에 위치한 아파트로, 우수한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 298,000,000원이나, 최근 동일 면적 아파트 실거래가가 284,000,000원에 형성되어 있어 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다. 주택임차권 등기 말소 예정과 HUG 관련 특이사항 등 권리관계가 다소 복잡하므로, 면밀한 권리 분석 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 인프라: 학교, 근린생활시설 등 편의시설이 풍부한 지역입니다.

* 최근 실거래가 반영: 동일 면적대의 최근 실거래가를 참고하여 시세에 맞는 입찰 전략 수립이 가능합니다.

* 복잡한 권리관계 정리: 임차권 말소 예정 등 권리 분석을 통해 잠재적 위험 요소를 확인하고 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 중 본건과 동일한 면적(67.82㎡)의 아파트가 2026년 6월 2일에 284,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 298,000,000원입니다. 권리관계 분석 결과, 임차 보증금(280,000,000원)은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높아 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다. 이에 따라, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 285,000,000원 으로 산정합니다. 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 투자 성향에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.