나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1012 [1] 경상남도 진주시 상봉동 1098-31 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상봉동 소재 '진주보건대학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

평지의 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 3미터 내외 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감, 징크판넬 마감, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경1012 (1)

소재지: 경상남도 진주시 상봉동 1098-31

용도: 단독주택

감정가: 158,333,480원

토지면적: 113.30㎡ (약 34.27평)

건물면적: 76.36㎡ (약 23.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 봉OOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 진주시 상봉동에 위치하며, '진주보건대학교' 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린상가 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 다소 제한적이며, 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

토지는 평지 위에 정방형의 형태로 있으며, 현재 주거용 건물 부지로 이용되고 있습니다.

건물은 시멘트 블록조 슬래브 지붕 2층 단독주택으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 징크판넬 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 구조입니다. 위생, 급배수, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

건물은 1982년 7월 5일에 사용승인되었습니다.

3. 권리분석

토지 및 건물 등기부등본상 권리 관계는 동일합니다.

말소기준권리는 2017년 6월 16일 접수된 봉곡새마을금고의 근저당(69,000,000원)입니다.

이후 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 139,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 안도혁

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-01-03, 대항력: 없음

* 임차인: 이현묵

보증금: 100,000,000원, 차임: 150,000원, 전입일자: 2025-01-08, 확정일자: 2025-01-08, 배당신고일자: 2025-12-26, 대항력: 없음

현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 진주보건대학교 인근에 위치하여 대학가를 중심으로 한 상권의 영향을 받을 수 있습니다. 주변에 단독주택, 공동주택, 근린상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 주변 연립/다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 건축 연도 및 면적에 따라 6,800만원에서 8,500만원 사이의 시세를 형성하고 있습니다. (예: 1987년식 60.03㎡ 다세대 6,800만원, 1985년식 67.2㎡ 연립 8,500만원).

본 물건은 단독주택으로, 주변 연립/다세대 주택과 직접적인 비교는 어렵지만, 인근 1098-1번지 현대맨션(1985년식 연립 67.2㎡)이 8,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 적정 가치 산정에 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근성은 다소 제한적이며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 대학가 인근에 위치하여 학생 및 교직원 대상의 상권 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 근린상가와 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 차량 접근 제한: 좁은 도로 폭 등으로 인해 차량 접근이 원활하지 않을 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1982년 사용승인된 건물로, 장기적인 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 가축 사육이 제한되는 구역으로, 지역 규제 사항을 인지할 필요가 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 현재 임차인의 보증금 및 차임은 파악되었으나, 건물 전체의 임대 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 상봉동에 위치한 단독주택으로, 진주보건대학교 인근에 자리하고 있습니다. 단독주택으로서의 활용 가치가 있으며, 주변은 주거 및 근린상가 지역으로 형성되어 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소 예정이고 인수할 보증금도 없어 권리상 안전한 물건입니다. 다만, 건축 연도 노후화 및 차량 접근성 제약은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 기회: 감정가 대비 낮은 금액으로 투자가 가능하며, 단독주택으로서의 잠재 가치 보유.

* 임대 수익 기대: 대학교 인근이라는 입지 특성상 학생 및 교직원을 대상으로 한 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 지역 가치 상승 잠재력: 진주시의 도시 개발 계획에 따른 향후 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 158,333,480원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때, 본 물건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

특히, 인접한 1098-1번지 현대맨션(1985년식 연립 67.2㎡)이 8,500만원에 거래된 점을 감안하면, 본 건의 적정 가치는 8,500만원 내외로 추정됩니다.

물건의 건축 연도(1982년)와 면적, 입지 조건 등을 종합적으로 고려하여,

예상 입찰가는 감정가를 하회하는 7,500만원 ~ 8,500만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사를 통해 건물 상태 및 주변 시세를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.