나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1828 [1] 인천광역시 연수구 동춘동 924 대림아파트 202동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 '청량중학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 502호로서, 외벽: 몰탈위페인트 마감 창호: 샷시 마감. (건축물대장 사용승인일:1993.8.24)

이용상태

본건은 아파트 임.

설비내역

상하수도설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지내 도로개설되어 있으며, 외곽공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>, 절대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택 용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

경매 사건번호: 인천지방법원 2025타경1828 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 동춘동 924 대림아파트 202동 5층502호

물건 종류: 아파트

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 권리관계

채권자: 이OO

총 등기부채권액: 611,939,730원

1.3. 면적정보

토지 면적: 93.69㎡ (약 28.34평)

건물 면적: 96.74㎡ (약 29.26평)

전용 면적: 96.74㎡

분양 면적: (별도 명시된 정보 없음. 유사 면적의 최근 매매 사례는 101.7㎡ ~ 101.88㎡)

1.4. 감정가및채권액

감정가: 421,000,000원

말소기준권리 (2016-08-30 하나은행 근저당) 대비 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 '청량중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

대중교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

3. 상권및생활정보

3.1. 주변상권

단지 인근으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3.2. 편의시설및기반시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

인천광역시 연수구의 도시 기반시설을 이용할 수 있습니다.

3.3. 교육환경

'청량중학교'가 인근에 위치하고 있으며, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. (인천동부교육청 평생교육과 문의: 460-6249)

4. 건물및토지정보

4.1. 건물구조및상태

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 502호입니다.

외벽은 몰탈위 페인트 마감, 창호는 샷시 마감입니다.

건축물대장상 사용승인일은 1993년 8월 24일입니다.

4.2. 토지이용상태

부정형 토지로서, 현재 아파트 부지로 이용되고 있습니다.

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 접해 있습니다.

4.3. 부대시설

상하수도 설비, 위생 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 권리분석

5.1. 등기부상권리현황

소유권 이전 이력과 다수의 근저당, 가압류, 강제경매 개시 결정 등기가 존재합니다.

전체 등기부채권 총액은 611,939,730원입니다.

5.2. 말소기준권리및소멸여부

등기부상 말소기준권리는 2016년 8월 30일 접수된 하나은행의 근저당권 (을4) 입니다.

이 기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 본 매각 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. (현재 등기부상 지상권은 확인되지 않음)

5.3. 인수되는권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 매수인이 인수해야 할 권리는 없습니다. (단, 등기사항 이외의 특이사항은 별도 확인 필요)

5.4. 임차인현황

임대 관계는 미상이며, 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계가 미상이므로, 해당 물건에 실제 거주하거나 임차 권리가 있는 사람이 있는지 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법률적제한사항

* 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (2025-07-28)

* 상대보호구역 및 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21 지정, 2025-08-26 ~ 2026-08-25 유효기간) - 현재는 허가구역 지정 기간이 만료되었습니다.

6.2. 기타특이사항

본 아파트의 사용승인일이 1993년으로, 건축된 지 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 시세분석및예상입찰가

7.1. 최근실거래가분석

동일 평형 (96.74㎡) 5층 매물이 2026년 6월 9일에 385,000,000원에 거래되었습니다.

유사 면적 (101.7㎡ ~ 101.88㎡)의 고층 매물들이 2026년 7월 25일에 440,000,000원에서 459,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 421,000,000원으로, 최근 실거래가 중 가장 유사한 사례 (385,000,000원)와 비교 시, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

7.2. 전월세시세분석

전월세 시세는 보증금 3,000만원 ~ 32,000만원, 월세 0만원 ~ 130만원 수준으로 형성되어 있습니다. (2026년 5월 거래 사례 기준)

이는 임대 수익 잠재력 및 시장 수요를 가늠하는 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

7.3. 예상입찰가산정

최근 실거래가 중 동일 면적 및 층수의 사례가 385,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 385,000,000원에서 410,000,000원 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

낙찰 가능성을 높이기 위해서는 입찰가를 390,000,000원에서 400,000,000원 사이로 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

(인수 보증금 없음)

8. 투자포인트

* 인천 연수구의 우수한 입지 조건 및 생활 편의시설 접근성.

* 안정적인 아파트 단지 내 위치와 양호한 주거 환경.

* 경매 후 권리 관계가 명확하여 추가 인수 부담 없음.

* 향후 지역 개발 및 부동산 가치 상승 잠재력 보유.

9. 종합의견

인천광역시 연수구 동춘동 소재 본 아파트 물건은 '청량중학교' 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

건축 연령이 30년 이상 경과한 점은 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 시사하나, 최근 실거래가를 고려했을 때 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

동일 면적 유사 층 매물의 최근 실거래가를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.