나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1032 [1] 경상남도 하동군 고전면 성평리 173 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 고전면 성평리 소재 「성평마을회관」 북동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 농경지 및 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 국도 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 완경사의 토지로서, 답 및 주택용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 남동측으로 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(경남 고시 제2018-78호)<농지법>

제시목록 외의 물건

제시외 건물 기호(ㄹ)이 본건 기호(1) 지상에 소재하며 구조, 면적 및 이용 상황 등에 비추어 본건 토지의 사용·수익에 다소 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 경량철골구조 경사판넬지붕 1층 건물로서, (사용승인일 : 2015.05.08) 외벽 : 사이딩 판넬 마감 등입니다. 내벽 : 벽지 및타일 붙임 등입니다. 바닥 : 장판지 및타일 붙임 등입니다. 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

기호(2) : 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생 및 배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 부합물 내지 종물 성격의 미등재 제시외건물(ㄱ, ㄴ, ㄷ)이 소재하고 있으며, 구조,면적 및 이용상황 등에 비추어 본건 건물의 사용·수익 및 처분 등에 영향을 주지 않을 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물(감정서상 ‘ㄱ~ㄷ’)매각포함
-제시외건물(감정서상 ‘ㄹ’)및 제시외물건(감정서상 ‘⒜’)) 각 매각제외.
-목록[1]최저매각가격은 제시외건물(감정서상 ‘ㄹ’) 매각제외 감안한 금액임.
-목록[1]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). 별첨 하동군 고전면 제출 ‘사실조회 결과 회신서(2026.4.2.자)’ 참조.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건요약

본 물건은 경상남도 하동군 고전면 성평리 173에 소재한 단독주택이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정평가액은 149,545,880원입니다.

사건번호: 진주지원 2025타경1032 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 하동농업협동조합 (추정)

3. 면적및현황

토지면적: 2194.00㎡ (약 663.7평)

건물면적: 99.99㎡ (약 30.2평)

건물제시외면적: 54.10㎡ (약 16.4평) (감정서상 ‘ㄱ~ㄷ’ 포함)

토지제시외면적: 0.00㎡

감정가: 149,545,880원

4. 건물상세

건축물대장 상 건물 용도는 단독주택이며, 사용승인일은 2015년 05월 08일입니다.

구조: 경량철골구조 경사판넬지붕 1층 건물입니다.

외벽: 사이딩 판넬 마감 등입니다.

내벽: 벽지 및 타일 붙임 등입니다.

바닥: 장판지 및 타일 붙임 등입니다.

창호: 샷시 창호 등입니다.

설비내역: 제반 위생 및 배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

1.1. 입지조건

2. 소재지및주변환경

본건은 경상남도 하동군 고전면 성평리 173번지에 위치하며, 주소는 경상남도 하동군 성평돌담길 70-26 입니다. 주변은 농경지 및 농가주택 등으로 형성된 지역입니다.

2.1. 교통및접근성

차량의 접근이 가능하며, 인근에 국도 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통상황은 보통으로 판단됩니다. 본건 남동측으로 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 토지이용계획

본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 농업보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2. 말소기준권리및소멸인수권리

토지 등기부 상 말소기준권리는 2015년 05월 22일 접수된 하동농업협동조합의 근저당권(을2)입니다.

매각으로 인해 아래 권리들은 말소될 예정입니다.

- 토지: 근저당권 (2015-05-22, 하동농업협동조합), 근저당권 (2016-02-17, 하동농업협동조합), 가압류 (2024-08-28, 농협은행), 임의경매 (2025-11-18, 하동농업협동조합)

- 건물: 근저당권 (2015-05-22, 하동농업협동조합), 가압류 (2024-08-28, 농협은행), 임의경매 (2025-11-18, 하동농업협동조합)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

2.1. 채권총액

토지 등기부 상 채권 총액은 104,305,865원입니다.

건물 등기부 상 채권 총액은 74,305,865원입니다.

2.2. 임차인현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015-07-22

대항력: 없음

비고: -

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

2. 지역특성

본건 소재지는 농경지와 농가주택이 혼재된 농촌 지역입니다. 따라서 상업 및 업무 기능보다는 주거 및 농업 활동에 적합한 환경입니다.

2.1. 주변시설

주변에 특별한 혐오시설이 감지되지 않으며, 농경지와 주거지가 분포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

2. 주거환경

본건은 한적한 농촌 지역에 위치하여 조용하고 평화로운 주거 환경을 제공합니다. 차량 접근이 가능하며, 주변 도로 상황은 보통 수준입니다.

2.1. 편의시설

인근 편의시설은 기본적인 농촌 마을 수준으로 예상됩니다. 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적리스크

2. 농지취득자격증명

본건 토지는 농림지역 및 농업보호구역에 해당하며, 경매 절차에서 농지취득자격증명원 제출이 요구됩니다. 해당 서류를 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 취득 예정자는 사전에 관련 내용을 확인하고 준비해야 합니다. (별첨: 하동군 고전면 제출 ‘사실조회 결과 회신서(2026.4.2.자)’)

2.1. 제시외물건

감정서상 'ㄱ~ㄷ'으로 표시된 제시외 건물은 매각에 포함되나, 'ㄹ'로 표시된 제시외 건물 및 '⒜'로 표시된 제시외 물건은 매각에서 제외됩니다. 또한, 최저매각가격은 제시외 건물 'ㄹ'이 제외된 금액으로 산정되었습니다.

2.2. 기타

임대관계는 미상입니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 넓은 토지를 보유한 단독주택으로, 모든 근저당 및 가압류가 말소되어 권리상 깨끗한 상태로 취득 가능합니다. 다만, 토지가 농림지역 및 농업보호구역으로 지정되어 있어 농지취득자격증명 발급 여부가 취득의 중요한 관건이 됩니다. 이 조건으로 인해 일반 경매 참여자들에게는 진입 장벽이 될 수 있으며, 이는 입찰 경쟁률을 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 투자포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없습니다.

* 넓은 토지를 활용하여 전원생활 또는 농업 활동이 가능합니다 (농지취득자격증명 발급 시).

* 농지취득자격증명이라는 특수성으로 인해 경쟁이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본건의 감정가는 149,545,880원입니다.

넓은 토지 면적(약 663.7평)을 고려할 때, 농촌 지역 토지 시세는 평당 5만원에서 10만원 수준으로 추정됩니다. 이를 환산하면 토지 가치는 약 3,300만원에서 6,600만원 수준입니다.

건물(약 30.2평)의 경우, 신축된 지 약 10년된 단독주택으로, 농촌 지역 주택 시세를 고려할 때 평당 200만원에서 300만원 수준으로 추정하면 건물 가치는 약 6,000만원에서 9,000만원 수준입니다.

이러한 개별 가치 추정치를 종합하면 대략 9,300만원에서 1억 5,600만원 사이의 시장 가치를 예상해 볼 수 있습니다.

그러나 본건의 가장 큰 리스크인 농지취득자격증명 발급 여부가 불확실하고, 해당 서류 미비 시 보증금 몰수 위험이 존재합니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가의 70% ~ 85% 수준인 105,000,000원 ~ 127,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 실제 농지취득자격증명 발급 가능성 및 주변 시세 변동성을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.