나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12423 [1] 경상남도 김해시 한림면 장방리 462-33 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 김해시 한림면 장방리 소재 '한림초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본근 인근까지 차량출입접근하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1)사다리형의 평지로서, 근린생활시설건부지로 이용중임. 기호(3)가장형의 평지로서, "도로"로 이용중임. 기호(4)삼각형의 평지로서, "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(2020-05-29)(근린생활시설용지), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-05-29)(접합) 가축사육제한구역(모든축종제한지역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립승인 지역(2013-06-28)<수도법>, 철도보호지구(2020-12-07)<철도안전법>임. 기호3,4)계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(중로2류), 중로2류(폭15m~20m) (2020-05-29) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호1)지상에는 후첨 사진용지와 같이 "계근대"1식이 소재함.

공부와의 차이

기호(4)의 공부상 지목은 "전"이나 현황"도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, 외벽:사이딩판넬 마감. 내벽:인테리어 마감. 바닥:타일 마감. 창호:새시창호임.

이용상태

기호(2)근린생활시설(상호:금성산업)으로 이용중임.

설비내역

기호(3)위생 및 급.배수설비 등이 시설되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없음.

물건 비고

일괄매각.
목록1. 지상에 계근대 1식 소재, 토지에 포함하여 평가 및 매각.
목록1. 지상에 이설 및 해제가 용이한 컨테이너 3식은 평가 및 매각 제외.
목록4. 공부상 지목 '전'이나, 현황 '도로'임.
대항력 있는 임차인 있을 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12423 (1)

소재지: 경상남도 김해시 한림면 장방리 462-33

용도: 근린시설

감정가: 869,441,000원

토지면적: 1081.00㎡ (약 327평)

건물면적: 64.20㎡ (약 19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중앙농업협동조합

특이사항: 대항력 있는 임차인 있음

주의사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 김해시 한림면 장방리 소재 '한림초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본 건 인근까지 차량 출입이 용이하며, 위치 및 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통시됩니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

기호(1)은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(근린생활시설용지), 중로2류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 철도보호지구에 해당합니다.

기호(3, 4)는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(중로2류), 중로2류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인 지역에 해당합니다.

* 토지 현황: 기호(1)은 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 기호(3) 및 기호(4)는 현황 "도로"로 이용 중이며, 기호(4)는 공부상 지목이 '전'입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 6월 8일자 중앙농업협동조합 근저당권 (을15, 을11)입니다.

* 등기부채권 총액: 672,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권

대항력: 있음

보증금: 20,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자/사업일자: 2019-09-05

* 임차인: 김 (전차인)

대항력: 없음

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

전입일자/사업일자: 2024-12-09

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

단, 대항력 있는 임차인 권 의 보증금 20,000,000원은 인수 대상이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다. (제공된 정보상 '대항력 있음'으로 표시되어 있으나, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 법적으로 인수될 여지는 적으나, 실무적으로는 추가적인 확인이 필수적입니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건은 김해시 한림면 장방리 소재로, 주변은 단독 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. '한림초등학교' 북동측 인근에 위치하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로 판단됩니다.

* 건물 용도: 본 건 건물은 '제1종근린생활시설'로 등재되어 있으며, 현재 '금성산업'이라는 상호로 이용 중입니다.

* 토지 이용: 토지 일부(기호 3, 4)는 현황 '도로'로 이용 중이며, 이 부분은 건물 이용 및 접근성에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 '한림초등학교'가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 권 은 대항력이 있어 보증금 20,000,000원 회수에 대한 추가적인 확인 및 대비가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 건물 및 토지의 현재 임대 관계가 불명확하여 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 물건: 지상 계근대 1식은 토지에 포함하여 매각되나, 이설 및 해제가 용이한 컨테이너 3식은 평가 및 매각에서 제외되었으므로, 관련 처리 문제를 고려해야 합니다.

* 토지 지목 불일치: 공부상 지목 '전'이나 현황 '도로'로 이용 중인 부분이 있어, 향후 토지 이용 계획 등에 따라 민원이 발생할 가능성이 있습니다.

* 주변 시설: 주변 지역은 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 현재 파악된 정보상 특별한 혐오시설이나 민원 유발 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 장방리 일대는 '김해 장방리 갈대집'과 같은 문화유산이 있는 지역으로, 주변 개발 및 환경 규제에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경상남도 김해시 한림면 장방리 소재 근린생활시설 건물과 토지 일괄매각 물건입니다. '한림초등학교' 인근에 위치하며, 계획관리지역 내 근린생활시설 용도로 활용 가능성이 있습니다. 차량 접근성이 양호하고 주변에 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 형성은 되어 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인(권 )이 존재하며, 보증금 20,000,000원 회수에 대한 확인이 필요합니다. 또한, 토지 일부 지목과 현황 불일치, 임대 관계 미상 등 추가 확인이 필요한 사항들이 있습니다.

전반적으로 지역적 입지는 보통 수준이나, 임차인 문제와 토지 관련 부분을 신중하게 검토해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입찰가 적정성: 감정가를 기준으로 신중한 접근이 필요하며, 대항력 있는 임차인 및 기타 리스크 요인을 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

* 토지 활용: 현황 도로로 이용 중인 토지 부분의 향후 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 근린생활시설: 지역 내 근린생활시설의 수요를 파악하여 안정적인 임대 수익 창출 가능성을 타진할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 인수되는 임차인 보증금: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 권 보증금 20,000,000원 인수 여부 확인 필요. 제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원으로 표시됨)

* 부동산 시장 동향 및 인근 시세

* 건물 및 토지의 향후 활용 가치

* 명도 비용 및 예상 소요 시간

* 수익률 분석

따라서, 본 건에 대한 상세한 현장 조사 및 권리관계, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 검토한 후, 본 물건의 실제 가치와 잠재적 수익성을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.