나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64747 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1529 하이파크시티 일산파밀리에2단지 206동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "백송초등학교" 서측 인근에 위치하고, 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 주거지대로서, 쾌적성 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 중 제17층 제1701호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트 1세대로 이용 중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

확정지번 미부여로 토지이용계획확인서의 발급이 불가함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 현재 대지권 미정리로 인하여 건물에 대한 토지의 소유권,대지권이 미등기상태이나, 추후 적정 지분이 귀속될 것을 전제로 건물과 대지권을 일체로 평가하였음.

물건 비고

대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 2026. 3. 9자 일산서구청으로부터 토지지분을 포함한 부동산매매계약서 사본 및 부동산거래계약신고필증 사본, 신탁부동산 매매대금 납부확인서 사본[20. 2. 10.자 kb부동산신탁(주)], 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 납부확인서 사본 사실조회 회신이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64747 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1529 하이파크시티 일산파밀리에2단지 206동 17층1701호

용도: 아파트

감정가: 732,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 0.00㎡ (대지권 미등기 상태, 최저매각가격에 포함)

건물면적 (전용면적): 173.77㎡ (약 52.54평)

건물면적 (분양면적): 명시되지 않음

1.3. 건물 정보

건축년도: 2011년 03월 31일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 26층 중 17층

동수: 206동

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대지권 미등기

주의사항: 대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었으며, 관련 계약서 및 납부 확인서 등 사실조회 회신이 있어 문제 해결 가능성이 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "백송초등학교" 서측 인근에 위치하고 있음.

주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 주거지대로서, 쾌적성 등 제반 주위환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준임.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 백송초등학교 인근에 위치

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주거 단지 환경 분석 시 혐오시설 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 12월 19일 접수된 부천중앙새마을금고의 근저당권 (채권최고액 772,800,000원)임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨. (지상권 등 특이사항 없음)

3.3. 등기부 현황 (요약)

* 소유권이전전3번신탁등기말소 (2020-02-10): 말소 완료

* 근저당권 (부천중앙새마을금고, 2023-12-19): 말소기준권리

* 임의경매개시결정 (부천중앙새마을금고, 2025-11-14): 말소 대상

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

기타 참고사항으로 임대 관계는 미상임.

(주의: 임대 관계가 미상이나 인수 보증금이 없으므로 명도 저항은 크지 않을 것으로 예상되나, 실제 거주 현황에 대한 사전 확인 필요.)

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 현황

아파트명: 하이파크시티 일산파밀리에2단지

사용승인일: 2011년 03월 31일

총 세대수: 1228세대

본건은 206동 1701호로, 비교적 연식이 있는 단지에 속하나 관리가 잘 이루어지고 있다면 주거 만족도는 높을 수 있음.

4.2. 주변 상권

단지 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 배후 수요는 안정적인 편임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 인근 상가 이용

* 의료: 인근 병원 및 의원 이용 가능 (별도 조사 필요)

* 문화: 일산 신도시 인프라 공유 가능

5.2. 교육환경

백송초등학교가 인근에 위치하여 초등학생 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 양호함.

5.3. 기타

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등이 잘 갖추어져 있어 단지 내 생활 편의성이 확보됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 현재 대지권 등기가 완료되지 않은 상태임.

다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었으며, 관련 부동산 매매 계약서, 신고필증, 납부 확인서 등 사실조회 회신이 있어 법적 절차 진행 또는 완료 단계에 있는 것으로 판단됨. (취득세 등 납부 완료)

향후 대지권 정리가 완료될 경우 소유권 행사에 문제가 없을 것으로 예상되나, 이 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 가능성을 배제할 수는 없음.

6.2. 임대관계 미상

임차인 현황상 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점은 유의해야 함. 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 시간이 소요될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 대지권 미등기라는 잠재적 리스크가 존재하나, 관련 법적 절차가 진행 중이거나 완료 단계에 있어 해소 가능성이 높다고 판단됨. 권리 관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없다는 점은 큰 장점임. 비교적 넓은 면적의 아파트로, 주거 가치가 높으며 주변 환경 또한 양호한 편임. 대지권 문제가 명확히 해결된다면 안정적인 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임.

8. 투자 포인트

* 대지권 미등기 문제 해결 시 단지 내 다른 유사 면적 대비 추가 시세 상승 가능성 보유.

* 권리 관계가 명확하여 안전한 투자가 가능.

* 173.77㎡ (약 52.5평)의 넓은 면적으로 실거주 가치 높음.

* 경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 시세 분석 결과, 유사 면적(약 44.3평)이 5억 3천 9백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 173.77㎡ (약 52.5평) 면적은 6억 3천만원에서 7억 3천만원 사이의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

감정가 7억 3천 2백만원은 시세 하단부에 해당하나, 대지권 미등기 문제로 인한 불확실성을 감안해야 합니다.

대지권 문제가 원활히 해결된다는 전제 하에, 시세의 85~90% 수준을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

따라서, 예상 입찰가는 6억 5천만원 ~ 7억 1천만원 사이에서 권장하며, 실제 현장 조사를 통해 정확한 상태 및 주변 시세, 본건의 희소성 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

(인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.