나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64663 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 471-7 청도하늘채 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 ‘내유초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 각종 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕)지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서, 외 벽: 드라이비트 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘공동주택(다세대주택)’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, ‘공동주택(다세대주택)’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건(1,2) : 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024- 11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거, 상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도 (단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64663 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 471-7 청도하늘채 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원 (20100만원)

토지면적: 63.62㎡ (약 19.25평)

건물면적: 50.94㎡ (약 15.41평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOO

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 4층 건물 내 1층 102호, 철근콘크리트(평지붕), 사용승인일 2018.01.02 (건축물대장상)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 소재한 ‘내유초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 각종 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

대상 물건의 남측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황

말소기준권리는 을1 근저당권 (한국양계축산업협동조합, 146,400,000원)입니다. 등기부상의 모든 권리들은 매각으로 인하여 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 156,010,992원 (15601만원)으로, 이는 감정평가액 201,000,000원보다 낮은 수준입니다.

* 임차인 현황

임차인: 김원경 (마스킹: 김 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-01-07

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 물건명세서 특이사항

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 주거 지역을 중심으로 상업, 공업, 농업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 방향에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다. 소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어 일부 지역의 쾌적성은 다소 떨어질 수 있으나, 전반적인 생활 편의시설 이용은 가능한 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육환경

‘내유초등학교’가 인근에 위치하여 자녀의 통학이 편리합니다.

* 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 건물 설비

대상 물건은 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 편의시설

주거 밀집 지역 인근에 기본적인 근린생활시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설 현황은 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 제한사항

대상 물건은 아래와 같은 토지이용계획상의 제한을 받고 있습니다.

- 계획관리지역, 성장관리구역

- 가축사육제한구역 (일부 제한 구역)

- 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 특정 용도)

* 주변 환경

소규모 공장 및 창고, 농경지가 혼재된 지역으로, 일부 소음, 냄새 등의 영향이 있을 수 있습니다. 이러한 부분은 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 좋습니다.

* 혐오시설 존재 여부

현재 공개된 정보 및 관련 검색 결과, 본 물건의 즉각적인 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 소규모 공장 등에서 발생할 수 있는 환경적 요인에 대한 현장 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 201,000,000원입니다. 비교적 최근에 사용승인이 난 건물(2018년)이며, 초등학교와 버스정류장이 인근에 있어 기본적인 생활 인프라 접근성은 양호합니다. 등기부상 권리관계가 명확하여 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 토지이용계획상의 다양한 제한사항이 존재하며, 주변 환경은 주거와 공장/농경지가 혼재되어 있어 쾌적성에 대한 개인적인 선호도에 따라 평가가 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가

제공된 최근 실거래가 정보(2026년 7월)에 따르면, 본 물건과 유사한 면적의 다세대주택 시세는 약 120,000,000원에서 140,000,000원 수준으로 분석됩니다. 감정가 201,000,000원과 비교했을 때, 시세보다 현저히 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 최근 건축 연도

건축물대장상 사용승인일(2018.01.02)을 고려할 때, 비교적 최신 건물이므로 내부 상태 및 주거 환경 측면에서 장점을 가집니다.

* 권리 인수 부담 없음

임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임대 보증금이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 전용면적 50.94㎡(약 15.41평) 기준, 최근 실거래가 분석에 따른 시장 가격은 약 120,000,000원에서 140,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가 201,000,000원 대비 상당한 할인율을 적용하여, 시장 가격을 반영한 합리적인 입찰가로 130,000,000원 (13000만원) 을 제시합니다. 이는 낙찰 시 투자 가치를 확보하고 잠재적 위험을 관리하기 위한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.