나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64683 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1480 탄현마을아파트 705동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '황룡초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 본건과 유사한 아파트단지, 각급 학교 등 교육시설 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입은 용이하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브 지상 11층 건물 내 2층 202호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방 설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

탄현동 1480 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(연세유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(일산동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(일산동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(홀트학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(연세유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건 아파트에 대한 내부구조는 폐문부재에 따른 출입불가로 인하여 집합건축물대장상의 등재사항 및 현황도면과 표준적인 이용상황 등을 종합적으로 고려하여 표기하였음.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1480번지에 소재한 탄현마을아파트 705동 2층 202호입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경64683 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

아파트의 감정가는 214,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 34.85㎡ (약 10.54평)이며, 건물 면적은 59.86㎡ (약 18.11평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

아파트는 1995년 5월 3일에 사용 승인되었으며, 총 11층 건물 중 2층에 위치합니다.

전용면적은 약 50.28㎡ (약 15.21평)으로 확인됩니다.

해당 아파트는 탄현마을 단지에 속해 있으며, 총 726세대로 구성되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 교육 시설 등이 밀집된 주거 지역입니다.

단지 남동측 인근에 황룡초등학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

단지 내 포장도로가 잘 정비되어 있으며, 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종 일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류 및 소로1류 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축 사육 제한 구역, 여러 학교 및 유치원의 상대 보호 구역, 과밀억제권역, 토지거래 허가 구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

본 물건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 강제 경매 사건입니다.

말소기준권리는 2023년 11월 30일자 인천세무서장의 압류입니다.

말소기준권리보다 먼저 설정된 권리는 없으며, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

현재 임차인으로 이충환 씨가 있으며, 보증금 250,000,000원, 차임 0원으로 등록되어 있습니다.

이충환 씨의 전입일자는 2022년 8월 31일, 확정일자는 2022년 8월 8일입니다.

제공된 정보에 따르면 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

등기부등본상 주택임차권(을11)은 250,000,000원으로 기재되어 있으나, 말소 예정으로 확인됩니다.

신청채권자인 주택도시보증공사는 2026년 5월 21일자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 제출했습니다.

이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변에 아파트 단지가 밀집해 있고, 초등학교를 비롯한 교육 시설이 다수 위치해 있어 가족 단위 거주 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

단지 내외로 상가 및 편의시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 충분히 이용 가능합니다.

인근에 혐오시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

교육 시설: 황룡초등학교, 연세유치원, 일산동중학교, 일산동고등학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있습니다.

교통: 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

편의 시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 있으며, 주변 상가 및 마트 등 편의 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 이충환 씨의 대항력이 없는 것으로 분석되나, 주택도시보증공사의 인수 조건 변경 확약서 제출 내용과 관련하여 실제 인수 조건 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점과 HUG의 확약서 내용을 종합적으로 고려할 때, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 가능성은 매우 낮아 보입니다.

본 아파트의 사용승인일이 1995년으로 노후화가 진행됨에 따라, 향후 장기수선충당금 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래 허가구역 등에 해당하나, 이는 일반적인 아파트 매매 및 거주에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 탄현마을아파트 705동 2층 202호로, 전용면적 약 15.21평 규모의 아파트입니다.

우수한 교육 환경과 편리한 교통 여건을 갖춘 지역에 위치하여 실거주 목적으로도 적합합니다.

권리 관계가 비교적 명확하며, 임차인 관련 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 투자 리스크가 낮은 편입니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세 대비 합리적인 가격 접근이 중요합니다.

아파트 노후화에 따른 관리 비용 발생 가능성은 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 수요가 뒷받침되는 탄현동 배후 주거 단지 내 물건입니다.

초등학교 등 교육 시설이 인접하여 학군 수요를 기대할 수 있습니다.

권리상 인수 부담이 없어 명확한 투자 및 실거주 접근이 가능합니다.

감정가 대비 시세 분석을 통한 저평가 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 해당 단지 내 유사 면적의 아파트 매매가는 1억 5,500만원에서 1억 6,400만원 사이로 형성되어 있습니다.

본 물건의 감정가는 2억 1,400만원으로, 최근 실거래가보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

해당 아파트는 2층으로, 최근 거래된 고층 매물 대비 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.

임차인 인수 보증금이 없는 것으로 판단되므로, 이를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 시세 하단부와 보수적인 접근을 고려하여, 낙찰 가능성과 안전 마진을 확보할 수 있는 가격대를 제시합니다.

예상 입찰가: 1억 5,500만원 ~ 1억 5,800만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.