나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64722 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1585 탄현마을16단지풍림아파트 1602동 5층506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "현산초등학교" 서측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 각급학교 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 박공지붕 23층 내 제5층 제506호로서, (사용승인일 : 2000.10.13.) 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임(내부구조도 참조).

설비내역

위생·급배수 및 소화전설비, 난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2024-04-19), 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(일산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(현산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(현산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(현산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(2020.10.19 임차권등기명령(2020카임243), 임차권자 : 윤금호, 임차보증금 : 205,000,000원) 설정되어 있으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1585번지 탄현마을16단지풍림아파트 1602동 5층 506호에 소재하는 아파트입니다. 사건번호는 고양지원 2025타경64722 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정가는 276,000,000원입니다. 토지 면적은 32.81㎡(약 9.93 평)이며, 건물 면적은 59.86㎡(약 18.11 평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "현산초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지 및 각급 학교 등이 소재하는 전형적인 주거지대입니다. 단지 내 포장도로가 개설되어 있고 외곽 공도와 연계되어 있어 차량 진출입이 용이합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 토지이용계획상 본 건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(탄현1,2,중산택지개발), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 현산초등학교, 현산중학교, 일산고등학교와 관련된 상대보호구역 및 절대보호구역 내에 위치하고 있습니다. 또한, 과밀억제권역에 속해 있으며, 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약허가구역(2025-08-26)으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 안정적인 주거 환경을 갖춘 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 을구 11번 근저당권(접수일자: 2019-10-16, 권리자: 장지현, 권리금액: 170,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸되나, 을구 12번 주택임차권(접수일자: 2020-11-30, 권리자: 윤금호, 권리금액: 205,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다. 이는 해당 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 낙찰자가 보증금 205,000,000원을 인수해야 함을 의미합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 송

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-27

* 배당신고일자: 2026-02-09

* 대항력: 없음

* 비고: 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 윤

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-09-26

* 확정일자: 2017-09-26

* 배당신고일자: 2020-11-30

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차인으로 보증금 205,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

인수 보증금 합계는 205,000,000원입니다.

주의: 임차인 윤금호는 대항력이 있는 선순위 임차인으로, 보증금 205,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 인수 사항입니다. 따라서 입찰 시 총 부담해야 하는 금액을 반드시 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 탄현동은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 안정적인 배후 수요를 기반으로 하는 주거 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 현산초등학교가 위치하여 학군 수요가 있으며, 주거 지역으로서의 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 유흥/문화 시설 등과는 거리가 있어, 주로 주거 기능에 초점이 맞춰진 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 탄현마을16단지풍림아파트 단지 내에 위치하며, 2000년 10월 13일에 사용 승인되었습니다. 해당 물건은 23층 건물 중 5층에 위치합니다. 단지는 총 7개동, 980세대로 구성되어 있습니다. 전용 면적은 59.86㎡(약 18.11 평)입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다. 총 409대의 주차가 가능한 주차 공간이 마련되어 있습니다. 난방은 도시가스 개별난방 방식이며, 건물의 구조는 철근콘크리트 벽식구조입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 윤금호의 보증금 205,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실제 총 취득 비용이 크게 증가하게 됩니다. 또한, 등기부채권 총액이 375,000,000원(근저당 170,000,000원 + 강제경매 205,000,000원)으로 높은 편이며, 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하여 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 아파트로, 초등학교가 인접한 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 2억 5백만원에 달하는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 중대한 권리상 부담이 존재합니다. 최근 실거래가는 2억 3천만원대에서 2억 5천만원대 수준이지만, 감정가는 2억 7천 6백만원으로 책정되어 있습니다. 이러한 권리상 하자 때문에 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있으나, 총 인수 금액을 신중하게 산정하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 안정적인 주거 지역 내에 위치하며, 현산초등학교가 인접해 있어 학군 수요가 있는 점이 긍정적입니다. 또한, 대항력 있는 임차인으로 인한 부담 때문에 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있다는 점이 투자 포인트가 될 수 있습니다. 다만, 인수해야 하는 보증금의 규모가 매우 크므로, 이러한 점을 상쇄할 수 있는 충분한 시세 차익이나 안정적인 임대 수익을 확보할 수 있다는 확신이 있을 때만 투자를 고려해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가는 2026년 6월 239,000,000원, 2026년 7월 250,000,000원 및 255,000,000원 (본건과 동일한 5층 거래 사례 포함)으로 형성되어 있습니다. 감정가는 276,000,000원입니다.

본 건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 윤금호의 보증금 205,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이를 고려했을 때, 본 건의 시장가치(5층 기준 최고가 255,000,000원)를 총 부담 가능 금액으로 가정한다면, 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

총 부담 희망가 (시장가치 기준): 255,000,000원

인수해야 하는 보증금: 205,000,000원

산정된 예상 입찰가: 255,000,000원 - 205,000,000원 = 50,000,000원

따라서, 시장가치 수준으로 취득하기 위한 예상 입찰가는 약 50,000,000원입니다. 이는 매우 공격적인 입찰가이며, 총 인수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 검토가 필요합니다. 실제 입찰 시에는 법원 경매 진행 상황, 다른 이해관계인의 권리 관계, 본인의 자금 조달 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.