나이스옥션 법원경매 창원 2025타경805 [1] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 2동 17층1708호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

공히, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물 내 17층 1708호 외 30개호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공히, 아파트로 이용중임.

설비내역

공히, 일반적인 급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

창원지방법원 2025타경805 (1)

1.2. 소재지

경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 2동 17층 1708호

1.3. 용도

아파트

1.4. 건축연도

1996년

1.5. 감정가

142,000,000원

1.6. 면적

* 토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

* 토지지분: 19.67㎡ (약 5.95평)

* 건물면적 (전용면적): 39.715㎡ (약 11.99평)

* 건물지분: 39.715㎡ (약 11.99평)

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

주OOOOOOOO

1.10. 특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 '대암초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건의 남측 및 동측으로는 대로3류(폭 25m~30m)에, 북측으로는 소로2류(폭 8m~10m)에 각각 접해 있어 차량 통행 및 단지 접근성이 우수합니다.

2.4. 주변 시설

* 교육시설: 대암초등학교, 대암고등학교, 안남중학교, 아이뜰유치원, 자연유치원 등이 인접해 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 상가, 근린생활시설 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

2.5. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 1996년 06월 15일 접수된 국민은행 근저당권입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 근저당, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

현재 파악된 바로는, 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017.05.19.

* 확정일자: 2017.05.19.

* 배당신고일자: 2026.02.10.

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 참고사항: 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되어, 보증금 인수 의무는 없을 것으로 예상됩니다.

3.5. 등기부 채권 총액

31,600,000원

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 주변으로 상가 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상권을 갖추고 있습니다. 이는 입주민들의 생활 편의성을 높여주는 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 대방그린빌아파트

* 건축 승인일: 1996년 06월 08일

* 총 동수: 7개동

* 총 세대수: 834세대

* 본건 동: 2동

* 본건 층수: 17층 (총 20층)

5.2. 복리 시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

5.3. 주차 정보

* 총 주차 대수: 212대

* 지상 주차: 4대

* 지하 주차: 13대

* 전기차 충전기: 지상 6대, 지하 20대

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본 물건은 공동담보로 설정되어 있습니다. 경매 절차상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되므로 낙찰자에게 미치는 영향은 적을 것으로 판단되나, 관련 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 명도

현재 임차인이 거주 중이나 대항력이 없는 것으로 파악되어 명도 자체는 원활할 것으로 예상됩니다. 다만, 법적 절차 진행 시 예상치 못한 시간 또는 비용이 소요될 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.3. 건물 노후화

1996년에 건축된 아파트로, 약 30년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

창원시 성산구 대방동에 위치한 본 아파트 물건은 비교적 우수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있으며, 임차인의 대항력 부재로 명도 리스크도 크지 않을 것으로 보입니다. 주거 환경 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 교육 시설 또한 인접해 있어 실수요자에게 매력적일 수 있습니다. 다만, 건물 노후화 및 공동담보 설정에 대한 부분은 잠재적 리스크로 고려하여 입찰을 진행하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 창원시 성산구 핵심 지역 내 입지

* 전용면적 약 12평 소형 아파트로 실수요 및 투자 수요 꾸준

* 권리 관계 명확하여 낙찰 후 부담 최소화

* 인근 학교 및 생활 편의시설 이용 편리

* 공동담보 해소 시 추가 가치 상승 기대 (추가 확인 필요)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 142,000,000원

* 최근 매매 사례:

* 2026년 5월 20일, 6층, 133,000,000원

* 2026년 6월 6일, 7층, 115,000,000원

* 2026년 5월 19일, 3층, 97,000,000원

본 물건은 17층 고층으로, 제공된 최근 매매 사례 중 6층 및 7층 거래 가격(133,000,000원, 115,000,000원)을 참고할 때, 현재 시세는 약 115,000,000원에서 133,000,000원 사이로 형성되어 있는 것으로 판단됩니다. 감정가 142,000,000원은 최근 거래가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점을 감안하여, 명도 비용 및 제반 경비 등을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

현 시세 및 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 110,000,000원 ~ 120,000,000원 사이의 입찰가격을 제안합니다. 특히 115,000,000원 이하로 낙찰받을 경우, 시세 차익과 더불어 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있을 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.