나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52232 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "서울명지전문대학" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제7층 제704호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 칼라판넬 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 오피스텔, 소매점, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 27미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2020-02-27), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의 건축과)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할 교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08 -21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26 .~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금296,000,000원 범 위 : 전유부분 전부 임대차계약일자 : 2022년3월14일 주민등록일자 : 2022년4월4일 점유개시일자 : 2022년4월4일 확정일자 : 2022년3월17일 임차권자 : 정**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52232 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 7층704호

건물명: 디에이원파크

용도: 오피스텔

감정가: 279,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 12.55㎡ (약 3.79평)

건물면적: 32.09㎡ (약 9.71평)

토지지분: 12.55㎡

건물지분: 32.09㎡

1.3. 경매정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.4. 건축물정보

건축년도: 2019년 준공 (사용승인일: 2019년 10월 7일)

층수: 지하 1층 / 지상 14층 중 7층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

주용도: 업무시설 (오피스텔, 소매점, 다세대주택 등 복합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "서울명지전문대학" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로서 전반적인 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 북동측으로 노폭 약 27미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)에 해당하며, 가축 사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2023년 9월 8일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑7) 입니다.

이보다 선순위인 권리는 확인되지 않습니다.

등기부상 을구의 주택임차권(정영숙)은 말소기준권리보다 후순위이나, HUG(주택도시보증공사)가 해당 임차인의 보증금 반환 채권을 양수하였고, 낙찰자에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 임차권은 매각으로 소멸될 예정이며, 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

기타 갑구의 가압류, 압류, 강제경매 등도 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인현황

임차인: 정영숙 (주택임차권)

보증금: 296,000,000원

임대차계약일: 2022년 3월 14일

주민등록일/점유개시일: 2022년 4월 4일

확정일자: 2022년 3월 17일

배당신고일: 2024년 4월 26일

대항력: 없음 (HUG 인수조건 변경 및 포기 확약서 제출)

비고: HUG(주택도시보증공사)가 임차보증금 반환 채권을 양수하였으며, 매각으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다.

3.3. 인수되는 권리

해당사항 없음 (총 인수 보증금 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 홍은동 지역은 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 서울명지전문대학이 인근에 위치하고 있어 학생 및 관련 종사자를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 다세대주택, 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 상업시설

건물이 오피스텔, 소매점, 다세대주택 등으로 복합 구성되어 있어 건물 내 및 주변의 근린생활시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 이마트에브리데이 명지대점 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

5.2. 교육시설

서울명지전문대학이 도보 거리에 있으며, 명지중학교, 명지고등학교, 서울홍연초등학교 등 교육시설이 인근에 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 기타

- 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

- 주변: 다세대주택, 오피스텔 등이 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련

임차인 정영숙씨는 대항력이 없는 것으로 판단되나, HUG에서 제출한 포기 확약서의 효력 및 절차상의 완전성을 다시 한번 확인하는 것이 중요합니다. HUG의 확약에도 불구하고 혹시 모를 잔존 임대차보증금 반환 청구 가능성에 대해 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행되는 것으로 파악됩니다. 공동담보물의 추가적인 권리 관계나 경매 진행 상황에 따라 낙찰 물건에 미치는 영향이 있을 수 있으므로, 관련 서류를 상세히 검토해야 합니다.

6.3. 토지거래허가구역

해당 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 대상자에 한해 허가를 받아야 하는 경우가 있으나, 일반적인 국내 투자자에게는 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 디에이원파크 오피스텔로, 2019년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 서울명지전문대학 인근에 자리하여 학생 및 직장인을 대상으로 한 안정적인 임대 수요가 기대되는 입지입니다.

권리 관계상으로는 임차인의 대항력이 없고, 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금 반환 채권을 양수하고 낙찰자에 대한 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여 인수 부담이 없는 것으로 보입니다. 이는 본 건의 큰 장점 중 하나입니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 임차인의 법적 지위 및 HUG 확약서의 효력에 대한 최종적인 법률 검토는 필수적입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 서울명지전문대학 인근으로 학생 및 관련 종사자 임대 수요가 풍부합니다.

* 권리 관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적고, HUG의 확약으로 인해 추가 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

* 탄탄한 생활 인프라: 주변에 다양한 편의시설과 교육시설이 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 검색된 시세 자료를 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 현 시세는 감정가 279,000,000원과 유사하거나 소폭 상승한 수준으로 판단됩니다.

* 최근 실거래가 및 호가 정보: 검색된 자료에 따르면, 본 건과 유사한 평형(12평, 전용 약 9평)의 오피스텔 호가는 2억 7천만 원대부터 2억 8천만 원대까지 분포하고 있습니다. 특히, 2020년 2월~3월 실거래가도 2억 5천만 원대에서 2억 6천만 원대에 형성되어 있었습니다. 최근 경매 진행 물건들도 2억 7천만 원대에서 2억 8천만 원대 초반으로 제시되고 있습니다.

* 감정가와의 비교: 감정가는 2억 7,900만 원으로, 현재 시장 호가 및 최근 실거래가와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.

* 임차보증금 인수 여부: 임차인이 있으나 대항력이 없고 HUG의 확약으로 인해 인수되는 보증금은 0원입니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 현재 시세 및 감정가를 고려하여 2억 7,000만 원 ~ 2억 9,000만 원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 다만, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 주변 시세를 재확인하며, 공동담보 물건의 전체적인 권리 관계를 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.