나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5455 [1] 경기도 의정부시 고산동 996-2 한강듀클래스의정부고산 씨동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인 · 평가일 2025.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 산곡동 소재 ‘고산초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통으로 보임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통으로 보임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제104로서 (사용승인일: 2022.08.12) 외벽 : 복합판넬 및 커튼월, 석재마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 페어글래스 창호 등임

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 주차장시설, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 지식산업센터 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 토지 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로1류(폭 20m~25m)(2022-06-29)(접합), 공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이름: 경매 컨설턴트 보고서

사건번호: 의정부지방법원 2025타경5455 (1)

소재지: 경기도 의정부시 고산동 996-2, 한강듀클래스의정부고산 씨동 1층 104호 (신주소: 경기도 의정부시 문화로 10)

건물명: 한강듀클래스 의정부 고산 C동

용도: 근린생활시설 (건축물대장상: 지식산업센터 내 근린생활시설)

건축구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

사용승인일: 2022년 08월 12일

감정가: 736,000,000원

토지면적: 16.15㎡ (약 4.89평)

토지 지분: 16.1547㎡ (약 4.89평)

건물면적: 52.33㎡ (약 15.83평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

건축물 총 층수: 지하 1층, 지상 10층 (해당 호실: 지상 1층)

전체 호실 수: 209실 (C동 기준)

총 건물 면적 (연면적): 37,044.97㎡

1.1. 입지조건

* 주위환경

대상 물건은 경기도 의정부시 고산동 소재 고산초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위로는 지식산업센터, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본 건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건도 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 현재 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

대상 토지의 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로1류(폭 20m~25m), 공공주택지구(고산지구), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 09월 14일 접수된 국민은행 근저당권 (채권최고액 660,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 국민은행 근저당권 및 이에 기한 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸됩니다. 또한, 2022년 09월 14일 접수된 오연숙 명의의 소유권이전 1번 신탁등기 말소 건도 소멸 대상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 660,000,000원입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 현재 이용상태

본 물건은 근린생활시설로 이용 중이며, 2022년 8월 사용승인된 신축 건물 내부에 위치합니다.

* 지역 특성

주변에 지식산업센터와 아파트 단지가 혼재되어 있어, 상주 인구 및 유동 인구를 통한 잠재적 수요가 기대됩니다. 다양한 업종의 근린생활시설이 입점하여 상권을 형성하고 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

고산초등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다. 대형마트, 병원 등 주요 편의시설에 대한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 입지입니다.

* 혐오시설 유무

현재 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다. 상세한 권리분석 및 현장 조사 시 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. (별도 외부 검색 및 현장 답사를 통해 혐오시설 여부 확인 권장)

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인

현재 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 세부 임대 조건이 미상입니다. 이는 명도 과정에서의 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포하므로, 반드시 명확한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 유동화 물건

유동화 물건은 일반 경매 물건에 비해 다소 복잡한 절차를 수반하거나, 채권자의 신속한 처리를 위한 경매 진행으로 인해 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 공실 위험

비록 신축 건물이나, 지식산업센터 내 상가 특성상 상권 활성화 정도 및 공실률에 따라 임대 수익률이 달라질 수 있습니다. 주변 상권 분석 및 공실률 조사를 통해 안정적인 임대 수익 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 의정부시 고산동 소재 신축 지식산업센터 내 근린생활시설 물건입니다. 비교적 최근에 사용승인된 건물로서 자산 가치가 양호할 것으로 예상되며, 주변에 아파트 단지와 지식산업센터가 혼재되어 있어 잠재적 수요층이 존재합니다. 말소기준권리 외 인수할 권리는 없는 것으로 분석되나, 임대 관계가 미상인 점과 유동화 물건이라는 특수성을 감안할 때 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 프리미엄

2022년 8월 사용승인된 신축 상가로서, 건물 상태가 양호하여 초기 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 입지적 이점

지식산업센터와 주거 단지가 복합된 지역에 위치하여, 다양한 계층의 잠재적 고객 확보가 가능합니다.

* 권리관계의 명확성

말소기준권리 외 특별히 인수할 부담 있는 권리가 없어 권리분석이 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 현재 공실률 및 예상 임대 수익률, 채권자 및 채무자의 상황 등 보다 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 특히, 현재 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상인 점은 예상 임대 수익률 산정에 큰 변수가 되므로, 이에 대한 명확한 정보 파악이 선행되어야 합니다.

제시된 감정가 736,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 시장 분석을 통해 보증금 인수 위험이 없는 점, 신축 건물이라는 점, 그리고 주변 상권의 활성도 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 일반적으로 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 120% 범위에서 결정되나, 본 건의 경우 임대 관계 미상이라는 리스크로 인해 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 정보 수집 및 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.