나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52147 [1] 서울특별시 서대문구 남가좌동 76-90 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 "남가좌1동 주민센터" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 교육시설, 공원, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측 및 북측으로 가재울로 및 가재울로4길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(2020-02-27)(7층이하), 도로(2020-02-27)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 근린생활시설 및 주택 건물로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅, 외장석 붙임, 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

근린생활시설 및 주택으로 이용중임. 지층 : 공부상 '근린생활시설(소매점) 1층 : 공부상 '근린생활시설(소매점)' 현황 '(상호명)장판의 신' 2층 : 공부상 '주택' 3층 : 공부상 '주택' 옥탑 : 공부상 '계단실'

설비내역

개별난방설비 및 도시가스설비, 기본적인 위생설비, 급배수설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

본 건물 1층에 차고(세멘조 판넬지붕, 약 24㎡)가 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임. ② 본건 건물 1층에 부합물 및 종물인 차고가 소재하여 제시 외 건물로 평가하였으며 이는 주택과-351(2004.1.14.)호에 의거 위반건축물(천막/천막 설치 차고 무단증축)로 표기되어 있으니 원상회복비용 및 이행강제금 여부 등은 추후 경매진행시 반드시 재확인 바람. ③ 본건 건물의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 및 이해관계인의 폐문 및 부재 등으로 인해 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황은 외부관찰 및 전례, 도면 등 탐문조사 등에 의해 작성되었으므로, 실제 이용상태 및 내부구조도는 상이할 수 있는 바 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 건물 1층에 부합물 및 종물인 차고가 소재하여 주택과-351(2004.1.14.)호에 의거 위반건축물로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52147 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금OOOO (금모래신용협동조합)

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 서대문구 남가좌동 76-90 (신주소: 서울특별시 서대문구 가재울로 22)

용도: 근린주택

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,801,350,630원

토지면적: 121.00㎡ (약 36.6평)

건물면적: 283.62㎡ (약 85.8평)

1.4. 건물 상세

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 근린생활시설 및 주택

이용상태:

지층: 근린생활시설(소매점)

1층: 근린생활시설(소매점), 현황 (상호명)장판의 신

2층: 주택

3층: 주택

옥탑: 계단실

설비: 개별난방설비, 도시가스설비, 기본적인 위생설비 등

부합물 및 종물: 건물 1층에 차고(세멘조 판넬지붕, 약 24㎡) 소재 (위반건축물)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 "남가좌1동 주민센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 교육시설, 공원, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

본건 서측 및 북측으로 가재울로 및 가재울로4길과 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부상 말소기준권리는 2019년 7월 26일 접수된 금모래신용협동조합의 근저당권(을10)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 염 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,800,000원, 전입 2025-05-22, 확정 2025-11-26, 배당신고 2025-12-15, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 30,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2024-10-04, 확정 2024-10-14, 배당신고 2026-01-09, 대항력 없음.

* 주식회사나인아이디: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2001-02-14, 확정일자 미상, 배당신고 미상, 대항력 있음.

3.3. 말소 기준 권리

을10, 2019-07-26, 금모래신용협동조합 근저당권

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 남가좌동 지역은 단독주택, 다세대주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

인근에 주민센터, 교육시설, 공원 등 공공시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

4.2. 업종 현황

건물은 1층 근린생활시설(소매점) 및 2, 3층 주택으로 이용 중입니다.

주변 상업시설과의 연계를 통해 업종 경쟁력 확보가 가능하며, 주거 수요와 상업 수요가 공존하는 지역적 특성을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

"남가좌1동 주민센터"가 인근에 위치하며, 지역 내 다양한 편의시설 및 공공시설 이용이 편리한 편입니다.

5.2. 주거 및 상업 이용

1층 근린생활시설은 상점 등으로 활용 가능하며, 2-3층 주택은 주거 용도로 활용 가능합니다.

철근콘크리트 구조로 비교적 견고하며, 3층 건물로서 지역 내에서 안정적인 입지를 점하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 문제

주식회사나인아이디는 2001년부터 점유 중이며 대항력이 있는 임차인입니다.

비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력의 실질적 의미에 따라 보증금 반환 또는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있으므로, 계약 내용을 철저히 확인하고 추가적인 법률 자문을 구하는 것이 필요합니다.

6.2. 위반건축물 관련 사항

건물 1층에 부합물 및 종물인 차고(약 24㎡)가 위반건축물로 등재되어 있습니다.

이는 향후 이행강제금 부과 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있으며, 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 내부 확인 불가

현재 건물 내부 확인이 어려운 상황으로, 외부 관찰 및 탐문 조사에 의한 정보로 작성되었습니다.

실제 내부 구조, 마감 상태, 설비 현황 등이 외부와 상이할 수 있으므로, 현장 방문 시 재확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 서울 서대문구 남가좌동에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

지역 내 주거 및 상업 시설이 혼재된 입지로, 잠재적 가치를 지니고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 존재, 위반건축물 등은 인수 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

7.2. 투자 시 고려사항

본 물건 투자를 고려 시, 대항력 있는 임차인과의 협의, 위반건축물 관련 이행강제금 및 원상복구 비용, 내부 미확인으로 인한 잠재적 문제점 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 강점

서대문구 남가좌동은 지속적인 개발 가능성과 안정적인 주거 수요를 기반으로 하는 지역입니다.

주거용과 상업용으로 복합 활용 가능한 건물로서, 다양한 수익 창출 전략을 구사할 수 있습니다.

8.2. 활용 방안

1층 근린생활시설의 업종 특화 및 임대 수익 극대화, 2-3층 주택의 임대 또는 직접 거주 활용 방안을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 시장 가치

감정가는 1,801,350,630원입니다.

제공된 주변 다세대 주택의 최근 매매가는 3.3㎡당 약 45만 원 ~ 54만 원 수준이나, 이는 본 건과 같은 근린주택의 가치 산정에 직접 적용하기 어렵습니다. 본 건은 복합 용도 및 높은 감정가를 고려할 때, 지역 내에서 상대적으로 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다.

9.2. 리스크 고려 산정

대항력 있는 임차인(주식회사나인아이디) 관련 불확실성(인수 보증금 0원 기재에도 불구하고 대항력 있음) 및 위반건축물로 인한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

이러한 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 80~90% 수준에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 약 1,440,000,000원 ~ 1,620,000,000원

(참고: 주변 다세대 매매 정보 분석)

* 명인빌 (2015년식, 29.83㎡): 16,200만원 (약 543,074원/㎡)

* 황제빌라B동 (2003년식, 67.7㎡): 34,000만원 (약 502,215원/㎡)

* 신흥아트빌4차 (2002년식, 26.78㎡): 12,300만원 (약 459,298원/㎡)

상기 정보는 일반 다세대 주택 기준이며, 본 근린주택의 가치 산정 시에는 개별적인 현장 조사 및 전문가의 감정평가가 필수적입니다.

(혐오시설 관련)

제공된 정보 내에서는 특별히 언급된 혐오시설에 대한 내용은 없습니다. 그러나 잠재적 매수인은 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하고, 혐오시설 존재 여부를 반드시 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.