나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13084 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 963-20 해동스타빌리지 제2층 제203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서구청’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제2층 제203호 외 5개호로서, (사용승인일 : 1998.03.06) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 연립주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)입니다.

공부와의 차이

본건 구분건물(다, 라)에는 부합물 및 종물 ㉠, ㉡(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)이 각각 소재하고 있으며, 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생여부 등 이와 관련된 행정적 사항은 경매 참여시 해당기관에 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13084 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 963-20 해동스타빌리지 제2층 제203호

용도: 연립주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 26.96㎡ (약 8.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.90㎡ (약 16.61평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 230,000,000원

건물 사용승인일: 1998년 03월 06일

집합건물 등기부상 총 채권액: 402,333,078원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서구청’ 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인근 지하철역으로는 까치산역 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 서울중앙지방법원의 가압류 결정(2022카단815312)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 갑20(가압류), 갑21(압류), 갑22(압류), 갑23(강제경매) 등기 사항으로 확인됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 현황 포함)

본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(을구 순위5번)가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 서울주택도시개발공사

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 01월 20일

* 확정일자: 2021년 12월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인의 보증금 160,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 채권총액

등기부채권 총액: 402,333,078원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/임대)

제공된 주변 시세 정보는 다세대주택 거래 사례이며, 본건은 연립주택입니다.

최근 거래 사례(2026년 5월)를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 가격 편차가 있습니다.

* M펠리체 (2018년 건축, 37.05㎡): 300,000,000원 (약 2,678만원/평)

* 한양 (2000년 건축, 53.84㎡): 255,000,000원 (약 1,564만원/평)

* 기린아트빌라 (1995년 건축, 41.32㎡): 169,000,000원 (약 1,352만원/평)

본건(1998년 건축, 54.90㎡)의 감정가는 230,000,000원이며, 평당 약 1,385만원으로 산정되었습니다. 이는 유사 연식의 인근 다세대주택 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가됩니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

본건과 유사한 연식(1995년~2000년)의 다세대주택 매매 사례는 169,000,000원에서 255,000,000원 사이에 분포합니다. 신축 연립/다세대 주택의 경우 300,000,000원 이상으로 거래되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

철근콘크리트조 슬래브 지붕 건물로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 지하 주차장 등을 갖추고 있습니다. (사용승인일: 1998.03.06)

5.2. 주변 편의시설

본건 인근에는 강서구청, 화곡어르신복지센터, 남부시장 등이 위치하여 행정, 복지, 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 소재하여 생활에 편리함을 더합니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 인근에 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 강서구 일대에 하수처리장, 건설폐기물 처리시설 등이 언급된 사례가 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(서울주택도시개발공사, 보증금 160,000,000원)의 보증금 인수 가능성입니다. 경매 절차에서 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가하게 됩니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 공항, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 및 법률적 제한사항이 존재합니다. 또한, 외국인 등 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후화 및 관리 상태

건축 연도가 1998년으로 약 28년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 공부와의 차이 및 기타 행정사항

구분 건물에 부합물 및 종물이 소재할 수 있으며, 이행강제금 부과 여부 및 원상회복 의무 발생 여부는 관련 기관에 재확인해야 합니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 연립주택으로, 인근 편의시설 및 교통망은 보통 수준입니다. 감정가는 230,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원을 인수해야 하는 잠재적 리스크가 존재합니다. 이는 매수인이 부담해야 할 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다. 또한, 다양한 토지이용계획상의 제한사항이 있어 사전에 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 화곡동이라는 입지 조건.

* 건물 자체는 기본적인 설비와 함께 주차 공간을 갖추고 있음.

* 인근 지역의 연립/다세대 주택 시세를 고려할 때, 잠재적 가치 상승 가능성. (단, 인수 부담 고려 필수)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 230,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서, 실제 매수인이 부담하게 될 총 투자 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

현재 시세 및 인수 부담을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰가는 보증금 인수액을 제외한 감정가 또는 시장 가치 범위 내에서 보수적으로 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 120,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 보증금 인수액(160,000,000원)을 고려한 보수적인 관점에서의 제안이며, 실제 경매 참여 시에는 배당 현황 및 본건의 최종 낙찰가를 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 임차인 보증금 전액이 배당되지 않을 경우의 인수 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.