나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52188 [1] 서울특별시 은평구 구산동 368-21 스카이힐튼 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산초등교" 서측 인근에 위치함. 부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철6호선 "구산역" 까지 도보로 각각 약3~4분 및 약14~15분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제3층 제301호로서, 외벽은 치장석붙임·치장벽돌쌓기·드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·다용도실1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임. 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로서, 다세대주택(도시형생활주택 단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요 한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가 구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래 계약에 관한 허가 구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52188 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 은평구 구산동 368-21 스카이힐튼 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 건축물 현황: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제3층 제301호

* 전용면적: 40.73㎡ (약 12.32평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 204,000,000원 (2억 4백만원)

* 토지 면적: 25.47㎡ (약 7.71평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 40.73㎡ (약 12.32평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 특이사항: 토지거래허가구역

* 주의사항:

* 특수물건정보: 토지거래허가구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산초등교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 버스정류장까지 도보 약 3~4분, 지하철 6호선 "구산역"까지 도보 약 14~15분이 소요됩니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

본 건물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 5층 건물 중 제3층 제301호입니다. 외벽은 치장석붙임, 치장벽돌쌓기, 드라이비트 마감 등으로, 내벽은 벽지, 타일 붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호로 마감되어 있으며, 건물 현상은 보통입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용

본 토지는 사다리형으로서, 현재 다세대주택(도시형생활주택 단지형다세대) 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.5. 도로 접근성

차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

2.6. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로 3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요 산 주변)에 해당합니다. 특히, 외국인 등에게 적용되는 토지거래계약에 관한 허가구역(기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 등에 적용되는 토지거래계약에 관한 허가구역(기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있어, 해당 규정에 따른 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2015년 4월 24일 접수된 우리은행 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 등기부 권리 내역

등기사항전부증명서상 확인되는 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 장병수 외 1명 (갑1)

* 공유자전원지분전부이전: 이지안 (갑2, 매매, 말소)

* 근저당권: 우리은행 (을1, 121,000,000원, 말소기준권리, 말소)

* 근저당권: 주식회사유아대부 (을5, 34,500,000원, 말소)

* 임의경매: 주식회사유아대부 (갑5, 34,500,000원, 서울서부지방법원 2025타경52188, 말소)

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수사항

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

물건명세서 상 특이사항: 임대 관계 미상임.

인수되는 보증금이 없는 것으로 확인되나, 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 임대차 관계를 파악하고 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

3.4. 특이 권리사항

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되어 있지 않습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 잠재적 권리 부담이 될 수 있으므로, 등기사항전부증명서 및 현장 조사를 통해 해당 권리의 유무 및 내용을 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건축 연도(2013년)인 "리치빌"(구산동 147-18번지)의 경우, 2026년 5월 4일 전용면적 24.74㎡가 8,800만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 355.7만원 수준입니다. 본 건의 전용면적 40.73㎡에 이 가격을 단순 적용하면 약 14,490만원 수준의 가치를 추정해볼 수 있습니다.

또한, 건축 연도(1991년)가 오래된 "금당빌라"(구산동 355-7번지)의 경우, 2026년 5월 1일 전용면적 37.02㎡가 11,500만원에 거래되어 ㎡당 약 310.6만원 수준입니다.

감정가 20,400만원과 비교했을 때, 최근 유사 건물의 실거래가는 상대적으로 낮은 편으로 분석됩니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

제공된 최근 전월세 정보는 매매 정보와 동일한 물건에 대한 내용으로, 본 건의 전월세 시세 분석에 직접적인 활용은 어렵습니다.

4.3. 상권 특징

본 건이 위치한 은평구 구산동 지역은 주거지 밀집 지역으로, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육기관 등이 분포하여 기본적인 주거 상권의 기능을 수행하고 있습니다. 구산역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

지하철 6호선 구산역이 도보 약 14~15분 거리에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장도 도보 3~4분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

단지 인근에 구산초등학교가 위치하고 있어, 자녀들의 통학이 용이합니다.

5.3. 편의 및 녹지 시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있으며, 공원 등 녹지 공간도 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. (주변 시설에 대한 추가적인 현장 조사 또는 지도 서비스 확인을 권장합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 규제

본 건은 외국인 등에게 적용되는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 기간 내에 거래 시 관련 법규에 따른 허가를 반드시 받아야 합니다. 또한, 아파트 등에 적용되는 허가구역으로도 지정되어 있어, 거래 절차상의 복잡성과 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 물건명세서에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 점유자 또는 과거 임대차 계약에 대한 정보가 확인되지 않았음을 의미하며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 미확인 권리 가능성

등기부 상 모든 권리는 말소될 예정이나, 물건명세서에 '지상권개요:'로만 명시된 미확인 권리가 존재할 가능성이 있습니다. 해당 권리가 낙찰자에게 인수될 경우, 재산권 행사에 제약이 따를 수 있으므로 이에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며 건물 상태도 양호한 편입니다. 그러나 토지거래허가구역 지정으로 인한 거래 제약, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크, 그리고 명확히 확인되지 않은 지상권 등의 잠재적 권리 인수 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 감정가가 최근 유사 물건의 시세보다 높게 책정된 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 6호선 구산역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수함.

* 2013년 준공된 비교적 신축의 건물로, 즉시 거주 또는 임대가 가능함.

* 잠재적 리스크를 충분히 감안하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 204,000,000원입니다.

최근 유사 물건(건축 연도 2013년, 전용면적 24.74㎡)의 매매가가 8,800만원(㎡당 약 355.7만원)으로, 본 건의 전용면적 40.73㎡에 단순 적용 시 약 14,490만원 수준의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

본 물건의 잠재적 리스크(토지거래허가구역, 임대 관계 미상, 미확인 권리 가능성)와 감정가 대비 시세 등을 종합적으로 고려할 때,

안정적인 투자를 위해서는 감정가보다 낮은 수준에서 접근하는 것이 바람직합니다.

이에, 예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

이 가격대는 최근 시세와 유사한 수준이며, 리스크 요인을 감안했을 때 합리적인 범위로 판단됩니다.

다만, 실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 물건, 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 면밀히 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.