나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13183 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 793-7 더네모 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 남동측 인근에 위치하는 "더네모 제6층 제601호"로서 주위하는 단독주택, 다세대주택, 학교 등이 소재하는 일반 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제6층 제601호로서, 외벽 : 석재 마감, 일부 징크판넬 등 내벽 : 벽지 바름, 일부 타일 붙임 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 대체로 평탄하게 조성된 3필지 일단의 정방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

시흥동 793-7, 793-10, 793-26 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2016-05-11)(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 금천구 시흥동 793-7 더네모 제6층 제601호

1.2. 건물정보

용도: 다세대주택

사용승인일: 2019년 04월 24일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕

층수: 6층 건물 내 6층

1.3. 면적

토지 면적: 17.33㎡ (약 5.24평)

건물 면적: 29.27㎡ (약 8.85평)

1.4. 감정가

185,000,000원

1.5. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.6. 채권자

서OOOOOOOOOO

1.7. 특이사항

공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교 등이 소재하는 일반 주택지대로 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 도로 상황

본건 북서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 서울특별시강서구 압류 (2023-10-06)

인수되는 권리: 서울주택도시공사 주택임차권 (을구 순위3번). 보증금 217,000,000원이며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 함.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강OO

보증금: 1,000,000원

차임: 250,000원

전입일자: 2024-04-08

대항력: 없음

* 임차인: 서울주택도시공사

보증금: 217,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-04

확정일자: 2021-10-13

배당신고일자: 2023-11-17

대항력: 있음

비고: 매수인이 인수하는 권리임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위3번 서울주택도시공사의 주택임차권(보증금 217,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 2026년 5월 기준 주변 다세대/연립 주택 거래 사례는 다음과 같음.

* 시흥동 798-27 (2008년식, 55.02㎡, 4층): 330,000,000원

* 시흥동 982 (1989년식, 39.48㎡, 1층): 440,000,000원

* 시흥동 838-14 (2002년식, 55.19㎡, 3층): 280,000,000원

4.2. 단가 비교

본건 건물 면적 29.27㎡ (약 8.85평) 대비, 주변 시세는 유사 면적의 경우 약 1.5억원에서 1.8억원 수준으로 추정됨. 본건은 2019년식으로 비교 대상 건물 중 가장 최신 연식에 해당함.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

* 교육시설: "한울중학교"가 단지 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 편의시설: 주변은 주택가로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있음.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 리스크

을구 순위3번 서울주택도시공사 임차인의 보증금 217,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 금액임. 이는 본건 감정가(185,000,000원)를 초과하는 금액으로, 투자 시 가장 큰 부담 요인이 될 수 있음. (단, 경매 절차에서 보증금 전액이 배당될 경우 인수는 면제될 수 있음.)

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 관련 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있어 향후 거래 시 제한이 있을 수 있음.

* 본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획적 제한사항이 존재함.

6.3. 공동담보 물건

본 물건이 공동담보로 설정된 경우, 담보로 제공된 다른 물건들의 경매 결과에 따라 채권 회수 상황에 변동이 있을 수 있으나, 본 경매 물건 자체의 입찰에는 직접적인 영향은 제한적임.

7. 종합 의견

본 물건은 금천구 시흥동에 위치한 신축급(2019년식) 다세대주택으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있음. 그러나 217,000,000원의 대항력 있는 임차인(서울주택도시공사)이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 할 잠재적 부담으로 감정가를 초과하는 주요 리스크임. 최신 연식의 소형 주택이라는 장점은 있으나, 인수 금액을 고려했을 때 매우 신중한 접근이 요구됨. 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있어 거래 시점의 법규 확인이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 2019년식 신축급 건물로 내부 시설 및 외부 마감 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 29.27㎡의 소형 면적으로, 1인 가구 실수요자 또는 소규모 투자 대상으로서의 매력이 있을 수 있음.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 만약 경매 절차에서 보증금이 전액 배당되어 인수 부담이 없을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금(217,000,000원)을 제외하고, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정함.

감정가: 185,000,000원

주변 시세 (면적 환산): 약 150,000,000원 ~ 180,000,000원

서울주택도시공사의 217,000,000원 보증금은 매수인이 인수해야 하는 금액임. 만약 경매 절차를 통해 이 보증금 전액이 배당될 수 있다면, 본건은 시세 및 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있음.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 165,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

(본 입찰가는 인수 보증금이 경매 절차에서 전액 배당된다는 전제 하에 산정된 것이며, 실제 인수 부담 발생 시 투자 가치는 달라질 수 있음을 유의해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.