나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13044 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동6가 100 리저브오피스텔 제7층 제703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동6가에 소재하는 지하철 5호선 "영등포시장역" 남서측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설 및 업무시설과 다세대주택등의 공동주택이 혼재하여 형성되어 있는바 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리즈지붕 지하1층 지상8층건(사용승인일자: 2018. 7. 6)중 제 7층 제 703호로 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

오피스텔로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 원룸형(방겸주방, 욕실)

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 기계식 주차설비등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로 인접지 및 접면도로와는 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(오피스텔)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 6미터폭, 동측으로 약 8미터폭(영등포로33길)의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(도시계획과문의), 도로(접합), 가축사육제한구역 ((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울남부교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비 계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10 -15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며 본건이 속한 구분건물은 오피스텔 32개호로 이루어져 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13044 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동6가 100 리저브오피스텔 제7층 제703호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 73,500,000원

* 토지면적: 10.13㎡ (약 3.06평)

* 토지 지분: 5.067㎡ (약 1.53평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 13.77㎡ (약 4.16평)

* 건물 지분: 6.885㎡ (약 2.08평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOO

* 등기부 채권 총액: 327,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 영등포구 영등포동6가, 지하철 5호선 "영등포시장역" 남서측 인근.

* 주변 환경: 근린생활시설 및 업무시설, 공동주택 등이 혼재. 제반 여건은 보통.

* 교통: 차량 출입 용이. 인근 시내버스정류장과 지하철 5호선 "영등포시장역"이 있어 대중교통 이용 편리도는 보통.

* 도로: 본건 남서측 약 6미터폭, 동측 약 8미터폭(영등포로33길) 포장도로와 접함. 출입 도로 상태는 보통.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

* 토지 거래 계약: 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25). 아파트 용도 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20~2026.12.31).

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 갑구 4번 소유권이전청구권가등기 (2019.1.21 등기): 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없어 말소되지 않고 매수인에게 인수됨 (매매예약).

* 말소기준권리:

* 갑구 6번 3번 조춘봉 지분 가압류 (2020.7.9 등기, 채권자: 김민태, 127,000,000원). 이 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-07-30

* 확정일자: 2018-07-16

* 배당신고일자: 2025-12-06

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 170,000,000원 인수 가능성이 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점으로 보아 배당을 통해 일부 또는 전부 변제받을 수 있는지 추가 확인 필요)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 2018-07-20 (조춘봉 외 1명)

* 소유권 이전(신탁등기 말소): 2018-07-27

* 소유권 이전청구권 가등기 (매매예약): 2019-01-21 (이선옥 외 1명). 인수되는 권리.

* 가압류 (김민태, 김경희): 2020년 등기, 매각으로 말소됨.

* 파산 선고: 2021-02-16 (조춘봉 지분)

* 임의경매 개시 결정 (청산 목적): 2025-11-10 (파산자 조춘봉의 파산관재인 강성필).

1.3. 상권분석

* 본 물건은 지하철 5호선 영등포시장역 인근의 상업 및 업무 복합 지역에 위치합니다.

* 주변에 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하여 오피스텔의 수요를 뒷받침할 수 있는 환경입니다.

* 영등포시장역을 중심으로 형성된 지역 특성상 유동인구가 풍부하며, 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 다만, 유사 오피스텔 및 주거 시설과의 경쟁은 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 오피스텔 (원룸형: 방겸주방, 욕실).

* 건축물:

* 사용승인일자: 2018년 7월 6일.

* 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층 ~ 지상 8층 건물 중 제7층 제703호.

* 마감: 외벽-외장석재, 내벽-벽지/타일, 바닥-바닥재/타일, 창호-새시 이중창.

* 설비: 위생설비, 개별난방(도시가스), 승강기, 소화전, 화재탐지, 기계식 주차설비 등 구비.

* 교통: 지하철 5호선 영등포시장역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능. 주변에 대형마트, 백화점, 병원 등 편의시설 다수 존재.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 갑구 4번 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 향후 추가적인 금전적 부담이나 법적 절차를 요구할 수 있는 중대한 위험 요인입니다.

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 170,000,000원의 인수 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되었으나, 대항력으로 인한 실질적 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 지분 매각: 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 다른 지분권자와의 관계 설정 및 관리가 필요합니다.

* 형식적 경매: 청산을 위한 형식적 경매로, 경매 절차의 특성을 이해해야 합니다.

* 토지거래 허가구역: 지정 기간 내 특정 용도로의 거래 시 허가 대상이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 역세권 입지와 비교적 신축인 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 매수인이 인수해야 하는 소유권이전청구권가등기(매매예약)는 상당한 리스크 요인으로 작용합니다. 가등기의 성격과 실제 부담 가치를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 또한 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성도 고려해야 합니다. 이러한 복합적인 위험 요소를 감당할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 이용 편리.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 상태 양호 기대.

* 소형 면적: 13.77㎡ (약 4.16평)으로 1인 가구 실수요 또는 소액 투자 적합.

* 영등포 지역 개발 잠재력: 지속적인 도시 개발로 인한 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 보면, 2024년 9월 13,526만원 ~ 13,922만원, 2026년 2월 14,460만원에 거래되었습니다. 이는 약 1억 3천만원 ~ 1억 4천만원대의 시세를 형성하고 있습니다. 현재 감정가는 73,500,000원으로 시세 대비 현저히 낮은 편입니다.

하지만 본 건은 매수인에게 인수되는 소유권이전청구권가등기(매매예약)라는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 이 가등기의 실제 가치나 향후 정산될 금액에 따라 매수인의 실질적인 부담이 결정됩니다. 또한 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원 인수 가능성도 고려해야 합니다 (경매상 '인수 보증금 합계: 0원' 표기되어 있으나, 대항력 보유로 실질적 인수 여부 별도 확인 필요).

이러한 리스크를 감안할 때, 본 물건은 감정가 이하로 접근하는 것이 합리적입니다. 정확한 예상 입찰가는 인수되는 가등기의 실제 부담액을 파악한 후 결정해야 합니다. 정보 부족 상태에서는 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

가등기 관련 추가 정보 및 전문가 상담 없이는 정확한 산정이 어렵지만, 가등기 인수 부담액이 감정가격을 초과하지 않거나, 이를 상쇄하고도 남을 시세 차익을 기대할 수 있다는 전제 하에서, 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다. (본 금액은 잠정적인 제안이며, 인수되는 가등기의 정확한 가치 평가가 선행되어야 함)

주변 시설 및 혐오시설 관련:

본건 소재지 주변에 대해 검색한 결과, 영등포시장역 인근은 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역으로, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 오히려 지하철역, 시장, 상업시설, 주거시설 등이 복합적으로 분포되어 있어 생활 편의성은 높은 편입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.