나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13291 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 327-10 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하는 지하철1호선 "개봉역" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 "개봉역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조, 연와조 평스라브지붕 4층 건 내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 1994-03-02) 외 벽 : 적벽돌쌓기 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시 설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할 )<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상 자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금162,000,000원(2021.8.19. 금7,000,000원 증액) 임대차계약일자 : (1)2019.8.19. (2)2021.8.19 (3)2023.9.1. 임차권자 : 문영순

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13291 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문OOOOOOOOOOOOOOOO

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 327-10 제3층 제302호

용도: 다세대주택

건축물대장상 사용승인일: 1994년 3월 2일

1.2. 면적

토지면적: 18.63㎡ (약 5.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.46㎡ (약 13.44평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

구분건물 감정평가요항표 상 전용면적: 44.46㎡ (건물면적과 동일)

1.3. 평가 및 매각

감정가: 178,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지지분: 18.63㎡

건물지분: 44.46㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하며 지하철 1호선 "개봉역" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "개봉역"이 소재하는 등 제반 교통 여건이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 압류 (체납징세 과-티58455, 의정부세무서장, 2023-07-12 접수)

등기부채권 총액: 162,000,000원

3.2. 임차인 분석

본 건에는 대항력 있는 임차인이 등기되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다.

* 임차인: 문 (WENYINGSHUN)

보증금: 162,000,000원

임대차계약일자: (1)2019.8.19, (2)2021.8.19, (3)2023.9.1

전입일자(사업일자): 2019-09-03

확정일자: 2019-08-20

배당신고일자: 2024-09-06

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 본건 강제경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 보증금 162,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: WENYONGCHUN

보증금: 0원 (정보 없음)

차임: 0원 (정보 없음)

전입일자(사업일자): 2022-12-14

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임 정보가 없어 인수 금액 산정에 주의가 필요합니다.

* 임차인: XUHONGNYU

보증금: 0원 (정보 없음)

차임: 0원 (정보 없음)

전입일자(사업일자): 2021-12-21

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임 정보가 없어 인수 금액 산정에 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (이는 등기부상 요약된 정보일 수 있으나, 문영순 임차인의 대항력 및 인수 조항을 반드시 확인해야 합니다.)

3.3. 인수되는 권리

을구 14번 주택임차권 (문영순): 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않는 경우 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. (총액: 162,000,000원)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 건은 개봉역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주택으로서의 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 인근 근린생활시설을 통해 일상생활 영위가 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설

마트, 병원, 은행 등 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 시설 정보는 현장 확인 또는 지도 검색 필요)

4.3. 교육 시설

주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치할 것으로 예상됩니다. (정확한 학군 정보는 교육청 확인 필요)

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리상 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 문 의 보증금 162,000,000원에 대한 완전한 변제 여부가 불확실할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. (단, 임차인이 경매 신청 채권자이므로 배당에서 우선 변제될 가능성이 높습니다.)

보증금 및 차임 정보가 누락된 임차인(WENYONGCHUN, XUHONGNYU)의 존재는 잠재적인 인수 부담 가능성을 내포합니다.

5.2. 지역/건물 리스크

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항시설법상 장애물제한표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가 구역 등으로 지정되어 있어 공법상의 제한 사항이 존재합니다. (토지거래허가구역 지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31 및 2025.8.26.~2026.8.25.)

건축년도가 1994년으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.3. 기타 리스크

명도 진행 시 예상치 못한 저항이나 법적 절차가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6. 투자 포인트

지하철 1호선 개봉역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

건물면적 44.46㎡ (약 13.44평)의 비교적 소형 면적으로 실수요자 및 투자자 모두 접근하기 용이합니다.

최근 인근 지역에서 유사 면적의 다세대 주택이 1억 7천 5백만원 수준으로 실거래가가 형성되어 있어 시세 파악에 도움이 됩니다.

경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격에 매수할 수 있는 기회가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 개봉역 인근의 교통 요지에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 문 의 보증금 1억 6천 2백만원으로, 해당 금액이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 하지만, 임차인이 본 건 강제경매 신청 채권자이므로, 통상적으로는 배당을 통해 우선 변제받을 가능성이 높습니다.

보증금 및 차임 정보가 불확실한 임차인들의 존재는 추가적인 주의를 요구합니다.

토지거래허가구역 지정 등 공법상 제한 사항을 고려하여 투자가치를 신중하게 검토할 필요가 있습니다.

명도 관련 사항을 충분히 검토하고, 인수될 수 있는 보증금 리스크를 감안한 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 예상 입찰가

최근 인근 유사 면적(44.64㎡) 다세대주택 실거래가: 175,000,000원

본건 감정가: 178,000,000원

주요 권리상 인수 보증금 (문 ): 162,000,000원 (경매 개시 채권자)

위 정보를 종합적으로 고려할 때, 최근 실거래가 및 감정가를 기준으로, 인수 보증금 리스크와 보증금 미상 임차인의 잠재적 리스크를 일부 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 175,000,000원

(참고: 본 예상 입찰가는 인수 보증금 162,000,000원이 경매 배당 절차에서 전액 변제된다는 가정 하에, 시세 수준에서 산정된 금액입니다. 만약 보증금 중 일부라도 매수인이 인수해야 할 경우, 총 매입 비용은 상승하므로 이를 감안하여 신중한 입찰 결정을 내리시길 권고합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.