나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13272 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 164-5 라움하우징 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2025.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 치장 석재 마감 등 창호 : 샤시 창호

이용상태

다세대주택로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접 토지 대비 평지인 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 164-5번지에 위치한 다세대주택으로, 서울남부지방법원 2025타경13272호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

감정가는 262,000,000원이며, 토지 면적은 17.63㎡(약 5.33평), 건물 면적은 29.21㎡(약 8.84평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물은 라움하우징이라는 명칭으로 2020년 4월 10일에 사용승인이 되었으며, 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕의 지상 6층 건물 중 제2층 제201호입니다.

주요 용도는 공동주택(다세대주택)이며, 총 18세대가 거주하고 있습니다. 건물의 총 연면적은 658.73㎡이며, 건폐율 59.67%, 용적률 192.72%입니다.

토지이용계획 상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한 사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울신정초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

본 건 북동측으로는 외곽 공도와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로, 채권자는 한OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 5월 23일 접수된 강서세무서장의 압류(갑6)입니다.

주요 권리사항으로는 2020년 4월 14일자 소유권보존등기(이우), 2020년 10월 12일자 소유권이전등기(김정호)가 있습니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 한홍미 씨의 주택임차권(을3)입니다. 이 임차권은 2020년 4월 14일 소유권보존등기 이후인 2020년 10월 12일 소유권이전(매매)이 이루어진 시점에 등기되었으며, 전입일자는 2020년 10월 6일, 확정일자는 2020년 9월 1일입니다. 등기부상 해당 임차권은 "말소: 인수"로 기재되어 있습니다.

채권 총액은 255,100,000원이며, 이는 임차인 한홍미 씨가 신청한 강제경매(갑7, 2025년 11월 17일 접수, 255,100,000원)와 일치합니다.

물건명세서에 따르면, 본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 대항력 있는 임차인(보증금 255,100,000원, 전입 2020.10.06., 확정 2020.09.01.)이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 하지만, 권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 임차인이 채권자로서 경매를 신청하고 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주택과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다. 인근에 학교(서울신정초등학교)가 위치해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 근린생활시설 위주의 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 학교(서울신정초등학교)가 인근에 있으며, 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수 가능성: 물건명세서 상 대항력 있는 임차인의 보증금 255,100,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 실제 배당 상황을 면밀히 확인해야 하며, 임차인이 채권자로서 직접 경매를 신청한 점을 고려할 때 보증금 회수 가능성은 높으나 만에 하나를 대비해야 합니다.

* 도시계획 및 개발 제한: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 규제가 존재하므로, 향후 재산권 행사나 건축, 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 경매 물건과의 연관성 및 해당 물건의 가치 변동 가능성을 추가로 확인해야 할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 본 물건 인근에 심각한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 화장터 등)이 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동 소재의 비교적 신축(2020년 준공)인 다세대주택입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 해당 임차인이 채권자로 경매를 신청한 점과 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점을 고려할 때, 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 회수될 가능성이 높습니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 임차인의 채권자 겸 신청인: 임차인(한홍미)이 채권자로 경매를 신청하여 보증금 전액 회수 가능성이 높아, 매수인의 인수 부담이 적을 수 있습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 유사 면적 및 연식의 매매 사례와 비교 시, 감정가가 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 2026년 7월 1일에 거래된 '더원'(2019년 준공, 19.98㎡, 2.16억원)의 평당 가격은 약 3,576만원입니다. 본 물건은 29.21㎡(약 8.84평)이므로, 이 평당가를 적용하면 예상 시세는 약 3.16억원(316,000,000원)으로 산정됩니다.

본 건의 감정가는 2.62억원(262,000,000원)으로, 산정된 시세보다 약 5,400만원 가량 낮습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 점과 임차인이 채권자로서 경매를 신청한 점을 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고 시세에 근접한 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근한 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 300,000,000원 범위로 제안합니다.

입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태 및 주변 시세를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.