나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1920 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 1369-1 에스턴힐 제2층 제201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 남동측 근거리에 위치하며, 일대는 전, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 통행이 용이하고, 일주도로 변에 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 위 징크마감지붕 7층 내 2층 201호로서 <사용승인일자: 2020.09.02> 외벽: 페인팅, 타일붙임 및 징크마감 등. 창호: PVC샷시창 등.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 아파트건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 35m, 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20m이하), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-06-21)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 하수처리구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건 기본 정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1920 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강OO

3. 물건 상세 정보

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 1369-1, 에스턴힐 제2층 제201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 280,000,000원

* 토지 면적: 44.09㎡ (약 13.34평)

* 건물 면적 (전용면적 추정): 84.88㎡ (약 25.68평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

4. 건물 상세 정보

* 건축물명: 에스턴힐

* 사용승인일자: 2020년 9월 2일

* 총 층수: 7층 건물 중 2층

* 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕 위 징크 마감

2. 입지조건

3. 주변 환경

* 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 남동측 근거리에 위치합니다.

* 일대는 전, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

4. 교통 여건

* 제반 차량의 통행이 용이하며, 일주도로 변에 소재하여 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

5. 토지 및 도로

* 토지는 부정형으로 인접 도로와 대체로 등고·평탄한 상태이며, 아파트 건물의 부지로 이용 중입니다.

* 남측으로는 폭 약 35m, 북측으로는 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

6. 토지 이용 계획

* 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

4. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2022년 10월 21일 접수된 주식회사다음에이엠씨대부의 근저당권(200,000,000원)입니다.

* 해당 경매 사건의 채권자인 강봉희의 임의경매개시결정(2025타경1920) 또한 말소 예정입니다.

* 등기부 채권 총액은 370,000,000원입니다.

5. 임차인 현황

* 임차인: 김지윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 7월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

6. 매각 후 소멸 권리

* 본건 경매 진행으로 인하여 등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각과 동시에 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

5. 주변 상업 시설

* 본 물건은 주거지역에 위치하며, 직접적인 대규모 상업시설보다는 지역 내 생활 편의를 위한 소규모 상가 및 시설들이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

6. 편의시설

* 인근에 '조천초등학교'가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 지역은 주거단지가 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

7. 교육시설

* 조천초등학교가 근거리에 위치하여 도보 통학이 가능한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

7. 권리상 리스크

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리 관련 리스크는 없습니다.

8. 물건 상태 리스크

* 2020년 사용승인된 신축급 아파트이나, 실제 내부 상태나 하자 여부는 현장 확인이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 임차인 김지윤의 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

9. 기타 리스크

* 토지 이용 계획상 고도지구(20m 이하)로 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

10. 혐오시설 검색

* 주변 지역에 혐오시설이 있는지 확인하기 위한 지도 검색 결과, 본 물건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

8. 물건 개요

* 본 물건은 비교적 신축에 속하는 아파트로, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리 리스크가 없는 안전한 물건입니다.

* 제주도의 대표적인 주거 및 관광 지역인 조천읍에 위치하며, 초등학교가 인접하여 실거주 목적이나 임대 수익 목적 모두 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, 토지 이용 계획상 고도지구 제한이 있어 추가 건축 등에는 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

9. 안전성

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 물건입니다.

10. 상품성

* 신축급 아파트: 2020년에 사용승인되어 비교적 최신 건물입니다.

* 우수한 입지: 조천초등학교 인근, 일주도로 접하여 교통 편리, 주거 선호 지역.

11. 명도 용이성

* 인수할 보증금 없음: 임차인이 있으나 대항력 및 실질 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

10. 입찰가 산정 기본 정보

* 감정가: 280,000,000원

* 인수 보증금: 0원

11. 입찰가 결정 고려사항

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하여, 본 물건의 투자 가치와 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재로서는 감정가 280,000,000원 수준을 기준으로 검토해 볼 수 있으며, 구체적인 입찰가는 현장 조사 및 시세 분석 후 최종 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.