나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1550 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1606-7 골드테라스타워 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해울감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 "울산역" 남동측 인근에 소재하는 "골드테라스타워" 1층 106호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 중 1층 106호로서 외벽 : 치장석 붙임 등 마감 내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 창호 : 페어글라스 등입니다.

이용상태

근린생활시설(공실)입니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비 및 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로, 상업용 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로, 북동측으로 중로가 각각 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2014-12-11)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시개발구역<도시개발법> 중점경관관리구역(2024-06-13)입니다,

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1606-7번지, 골드테라스타워 1층 106호에 위치한 근린상가입니다.

감정평가액은 466,000,000원이며, 토지 면적은 9.41㎡ (약 2.85평), 건물 면적은 35.35㎡ (약 10.70평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본 경매의 채권자는 전주삼천신용협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 울산역 남동측 인근에 자리한 골드테라스타워 1층 106호로, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

물건지 북동측으로는 중로, 남동측으로는 광대로가 개설되어 있어 도로 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 현재까지 소유권 보존 및 이전 등기가 완료되었으며, 신탁 등기 말소 사실도 확인됩니다.

말소기준권리는 2020년 6월 1일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)이며, 이보다 늦게 접수된 전주삼천신용협동조합의 임의경매개시결정 (갑4) 또한 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 인수해야 할 소유권 외 부담하는 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권에 대한 개요가 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 울산역 역세권 개발 지구에 포함되어 있으며, 일반상업지역 내에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설 및 공동주택, 숙박시설 등이 분포하고 있어 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

울산역을 중심으로 한 광역교통망 이용객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

인근에 울산역이 소재하여 KTX 등 광역 교통망 이용이 편리합니다.

주변 교통 상황은 보통 수준으로, 차량 및 대중교통 이용 모두 편리합니다.

근린상가 및 주거 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 토지이용계획 상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구) 등으로 지정되어 있으며, 대로3류 및 중로2류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 경제자유구역, 도시개발구역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

"주의사항" 및 "특이사항" 항목은 공란으로, 추가적인 특이사항은 없는 것으로 보입니다.

주변 지역에 대한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공해 유발 시설 등)의 존재 여부는 현재까지 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았으나, 실제 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산역세권이라는 탁월한 입지 조건과 일반상업지역 내 근린상가라는 점이 큰 장점으로 작용합니다.

등기부 상 인수할 권리가 없고 임차인 보증금 부담이 없다는 점 또한 투자에 긍정적인 요소입니다.

상업시설로서 현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 또는 직접 운영을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다만, 토지이용계획 상 다양한 용도지역 및 구역에 포함되어 있어 관련 규제를 사전에 충분히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 울산역 역세권 내 핵심 상업지구 위치

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 권리 관계 명확

* 인수되는 권리 및 임차인 보증금 부담 없음

* 제2종 근린생활시설로 다양한 업종 유치 가능

* 현재 공실 상태로, 합리적인 가격으로 신규 임차인 확보 시 빠른 수익 창출 기대

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 466,000,000원입니다.

인수할 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 낙찰가를 산정할 수 있습니다.

주변 시세, 물건의 현 상태(공실), 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 시점에서 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.