나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13154 [1] 서울특별시 양천구 신정동 889-12 유니크7차 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "서울양목초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(5호선 목동역)이 소재하여 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2022.03.18) 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: -, 창호: 샤시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

부지의 북측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적 임대관계 미상임. 다만, 실지조사시점 현재 거주자는 평가명령서상 채권자인 "백OO"를 대상물건의 소유자라고 하였으니 경매진행시 참고하시길 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13154 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 백OO

1.2. 물건 상세

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 889-12 유니크7차 제2층 제202호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 18.53㎡ (약 5.6평)

토지지분: 18.53㎡ (약 5.6평)

건물면적: 29.36㎡ (약 8.9평)

건물지분: 29.36㎡ (약 8.9평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 평가

감정가: 392,000,000원

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

1.4. 건물 및 토지 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2022년 03월 18일

토지형상: 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 부지로 이용 중

인접도로: 부지 북측 폭 6미터 정도 포장도로 접함

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 / 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

1.6. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항: (별도 명시된 주의사항 없음)

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "서울양목초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 목동역이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 백진영 (백 )

보증금: 387,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 05월 26일

확정일자: 2023년 04월 23일

대항력: 있음

3.2. 등기부 요약

* 등기구분: 갑1 (소유권보존)

접수일자: 2022-03-31

권리자: 김민수 외 2명

* 등기구분: 갑2 (공유자전부지분전부이전)

접수일자: 2023-06-21

권리자: 정주희

* 등기구분: 을3 (주택임차권)

접수일자: 2025-10-24

권리자: 백진영

권리금액: 387,000,000원

말소: 인수 (매수인 승계)

비고: 전입일자 2023-05-26, 확정일자 2023-04-23

* 등기구분: 갑3 (강제경매)

접수일자: 2025-11-13

권리자: 백진영

권리금액: 387,000,000원

말소: 말소 (말소기준권리)

3.3. 권리분석 종합

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 387,000,000원입니다. 등기부상 을3 주택임차권은 '인수'로 기재되어 있어, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 387,000,000원, 전입일자 2023.05.26., 확정일자 2023.04.23.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."이라고 명시되어 있습니다. 따라서, 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. (인수 보증금 합계: 387,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 신정동 지역은 다세대주택, 아파트, 단독주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 인근 시설

초등학교(서울양목초등학교)가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

본 건물은 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 버스 정류장과 지하철 5호선 목동역이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 387,000,000원 인수 문제입니다. 해당 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 사실상 총 투자 비용이 크게 증가하는 요인이 됩니다.

6.2. 토지거래허가구역

외국인 등의 토지거래에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 시 관련 법규 적용 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 주거 지역 내에서 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만, 387,000,000원이라는 상당한 금액의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 실제 투자 시 총 부담액이 감정가격을 훨씬 초과할 수 있다는 점이 가장 큰 문제입니다. 따라서, 임차 보증금 인수 여부에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2022년 준공된 건물로, 비교적 최신식 시설과 구조를 갖추고 있습니다.

8.2. 양호한 주거 입지

학교 및 지하철역 등 생활 편의 시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 공급 면적 대비 평당 가격이 다양하게 형성되어 있습니다. 본 건은 29.36㎡ (약 8.9평)의 면적을 가지고 있으며, 감정가는 392,000,000원입니다. 이는 약 13,350,000원/㎡의 가격 수준입니다.

최근 매매 사례 중 54.27㎡(약 16.4평) 규모의 '준쉐르던스'가 400,000,000원(약 7,370,000원/㎡)에 거래된 점을 고려하면, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다. 다만, 본 건이 최근 준공된 신축 건물임을 감안해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건의 가장 큰 부담은 387,000,000원의 임차인 보증금 인수 가능성입니다. 만약 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하고, 물건의 실제 시장 가치가 감정가 수준인 392,000,000원이라고 가정할 때, 매수인이 손실 없이 투자하기 위한 최대 입찰가는 다음과 같이 계산될 수 있습니다.

총 투자 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

시장 가치 = 입찰가 + 인수 보증금 (최대치)

따라서, 최대 입찰가 = 시장 가치 - 인수 보증금

최대 입찰가 = 392,000,000원 - 387,000,000원 = 5,000,000원

이는 이론적으로 매수인이 손실을 보지 않는 상한선이며, 실제 낙찰가는 이보다 낮을 가능성이 높습니다.

예상 입찰가: 5,000,000원

9.3. 추가 고려사항

상기 예상 입찰가는 임차인 보증금 전액을 매수인이 인수한다는 전제 하에, 손실을 보지 않기 위한 이론적인 최대치를 제시한 것입니다. 만약 경매 배당을 통해 임차인 보증금이 전액 변제되어 매수인이 인수하지 않게 되는 경우, 시장 가치(감정가 약 392,000,000원)를 기준으로 더 높은 금액으로 입찰을 고려할 수 있습니다. 그러나 현재 정보상으로는 보증금 인수 리스크가 매우 크므로, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.