나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51699 [1] 전라남도 목포시 산정동 1259 신안비치아파트 202동 11층 1107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 산정동 소재 공동주택 단지내 단위세대(신안비치아파트 제202동 제1 1층 제1107호)로서, "북항선착장" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지, 각 종 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량접근이 가능하며, 본건 인근은 간선도로망이 정비되어 있으며. 시내 버스정류장 등 대중교통시설이 입지하여 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물(제202동)내 제11층 제1107호로서(사용승인일 : 1993-04-26), 외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)(전유면적 : 84.84㎡)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측 및 북서측으로 각각 왕복4차로의 아스팔트 포장도로에 접하며, 이는 단지 내 도로와 접속되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

미납관리비 약 607,960원(25년 6월-10월) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 전라남도 목포시 산정동 1259번지, 신안비치아파트 202동 11층 1107호에 소재하고 있습니다. 본 물건은 아파트 용도로 사용되고 있으며, 1993년 4월 26일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 지상 15층 건물 중 11층에 위치합니다. 신안비치2차 아파트는 총 3개동, 645세대로 구성되어 있으며, 1993년 4월 준공되었습니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 120,000,000원입니다.

토지 면적은 34.20㎡ (약 10.34평)이며, 건물 면적은 84.84㎡ (약 25.67평)입니다. 이는 전용면적 기준입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 건물 정보

건축물 표제부상 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층/지상 15층 건물(202동)이며, 본건은 해당 동의 11층에 위치합니다. 아파트에는 일반적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 구비되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 산정동에 위치한 공동주택 단지 내 단위 세대로, '북항선착장' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 대단위 아파트 단지와 각종 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로망이 잘 정비되어 있습니다. 또한, 시내버스 정류장 등 대중교통 시설이 인접해 있어 교통 여건이 양호합니다. 단지 남서측 및 북서측으로 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 이는 단지 내 도로와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 기타 권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2019년 3월 19일 접수된 목포대성신용협동조합의 근저당권(을10, 113,750,000원)입니다. 매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

기타 권리로는 소유권이전(갑1, 갑2), 가압류(갑4, 13,260,000원), 압류(갑6), 그리고 본 경매를 개시한 강제경매(갑7) 등이 등기부등본에 기재되어 있습니다.

3.2. 채권자 정보

본 건은 신한카드주식회사(채권자: 신OOOOOOOO)가 신청한 부동산 강제경매 사건입니다. 채권액은 16,875,243원입니다.

3.3. 인수되는 권리 및 임차인 현황

본 경매물건은 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되며, 별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

물건이 위치한 주거지대 주변으로는 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 수행합니다. 북항선착장 인근에 위치하여 관련 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 단지 및 생활 편의시설

신안비치2차 아파트는 1993년에 준공되어 연식이 다소 있으나, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 단지 인근에 대규모 아파트 단지와 공공시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건축 연한 및 관리비

본 아파트는 1993년 준공으로 건축 연한이 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다. 또한, 미납관리비 약 607,960원(2025년 6월-10월분)이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 수도 있으므로 반드시 관리사무소에 직접 확인하시기 바랍니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

주변 지역에 대한 추가적인 검색 결과, 목포시 산정동 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 목포시 전체적으로 쓰레기 소각장 설치 등을 둘러싸고 주변 지역(무안군 등)과 갈등이 있었던 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 신안비치3차 아파트 인근에서 주차장 붕괴 위험으로 주민들이 대피한 사례가 있었으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본건은 목포시 산정동에 위치한 신안비치2차 아파트로서, 주거지로서의 기본적인 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 아파트 자체는 연식이 있으나, 인근 지역은 대단지 아파트와 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 인수할 권리가 없어 명확한 권리분석이 가능한 물건입니다. 다만, 미납관리비 발생에 대한 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 주변 대단위 아파트 단지와의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

8. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 면적(59.85㎡)의 아파트 실거래가액은 2026년 5월 6,500만원, 2026년 6월 8,600만원 수준입니다 [cite:JSON]. 본 물건의 전용면적(84.84㎡)을 고려하여 환산 시, 8,600만원(59.85㎡ 기준)의 최고가 거래액을 적용하면 약 121,860,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 120,000,000원으로 책정되어 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가 수준인 120,000,000원부터 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 최대 130,000,000원까지 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 시세 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다. 미납관리비 인수 여부도 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.