나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52286 [1] 전라남도 순천시 해룡면 상삼리 691 청솔아파트 101동 15층 1506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 해룡면 상삼리 소재 "순천금당중학교" 북서측 인근에 위치한 청솔아파트 제101동 제15층 제1506호로서 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬라브지붕 15층건 중 15층 1506호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지이며 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건번호: 순천지원 2025타경52286 (1)

1.2. 소재지: 전라남도 순천시 해룡면 상삼리 691 청솔아파트 101동 15층 1506호

1.3. 용도: 아파트

1.4. 건물 구조: 철근콘크리트벽식조 슬라브지붕 15층 건물 중 15층

1.5. 전용면적: 56.40㎡ (약 17.06평)

1.6. 대지권 면적: 29.54㎡ (약 8.94평)

1.7. 감정가: 89,000,000원

1.8. 사용승인일: 2001년 7월 13일

1.9. 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.10. 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 전라남도 순천시 해룡면 상삼리 소재 "순천금당중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거 지역으로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통망

* 본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 상황은 양호하다고 판단됩니다.

2.3. 도로 상태

* 본 아파트 단지 동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 본 건 인근에는 순천금당중학교 외에도 순천 해룡중학교, 상삼초등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있습니다.

* 생활 편의를 위한 근린생활시설 및 상가들이 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 현재까지 파악된 정보로는 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오 시설은 인접해 있지 않습니다.

3. 권리분석

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3.1. 경매 구분: 부동산 임의경매

3.2. 말소기준권리

* 2019년 4월 25일 접수된 주식회사골프존카운티매니지먼트의 전세권설정 (을11)이 본 건의 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 확인되지 않습니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로, 현재 해당 사항이 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 전입일자: 2021년 9월 7일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: (공란)

* 상기 임차인은 명시된 정보상 대항력이 없는 것으로 파악되며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.5. 특이사항 및 권리관계 요약

* 등기부상 채권 총액은 89,000,000원입니다.

* 주의: 제공된 정보 중 "특이사항" 및 "특수물건정보"란에 "대항력있는임차인"이라고 기재되어 있으나, 상세 임차인 현황에서는 해당 임차인의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 이는 반드시 현장 조사를 통해 교차 확인이 필요한 중대한 사안입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 부담이 발생할 경우, 낙찰가의 상당한 변동 요인이 될 수 있습니다.

* 본 건은 공동담보 물건으로, 타 담보물과의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

4. 상권분석

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* 본 물건은 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 잘 갖추어진 전형적인 주거 지역 상권에 속해 있습니다.

* 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 대규모 유흥가나 상업 시설과는 거리가 있어, 주거 환경은 비교적 쾌적한 편입니다.

5. 생활정보

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5.1. 교육시설

* 순천금당중학교가 북서측 인근에 위치하며, 도보 통학이 가능한 거리에 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

* 단지 내 상가와 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 주차

* 아파트 단지 전체 주차 대수는 약 424대(지하 153대, 지상 271대)로, 세대당 주차 공간은 여유로운 편입니다. (단, 동별/세대별 할당 주차 공간은 별도 확인 필요)

5.4. 기타 복리시설

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 권리관계 불확실성

* 제공된 정보에 "대항력있는임차인"이라는 내용과 상세 임차인 현황의 "대항력: 없음"이라는 상반된 정보가 존재합니다. 이는 낙찰 후 인수해야 할 보증금 발생 가능성을 시사하므로, 반드시 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 공동담보

* 본 물건은 공동담보로, 타 담보물과의 경매 진행 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

* 2001년 준공된 아파트로, 통상적인 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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* 본 건은 순천시 해룡면의 안정적인 주거 지역 내에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의성은 양호한 편입니다.

* 교통 및 교육 환경이 우수하며, 아파트 단지 내 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다.

* 가장 큰 위험 요소는 임차인 권리 관계의 불확실성입니다. 상반된 정보로 인해 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 감정가는 8,900만원으로, 최근 실거래가 수준과 유사합니다.

* 임차인 권리관계 확인 및 공동담보 이슈가 명확하게 해소된다면, 투자 가치를 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

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* 입지: 순천시 해룡면의 발달된 주거 지역 내 위치, 편리한 교통 및 교육 환경.

* 시세: 감정가 및 최근 실거래가 수준이 합리적이며, 해당 동에서 최고층이라는 장점 보유.

* 잠재력: 임차인 권리관계 명확화 시, 향후 시세 상승에 따른 투자 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

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* 최근 매매 사례:

* 2026년 6월 10일, 7층, 8,000만원

* 2026년 6월 5일, 5층, 9,050만원

* 2026년 7월 16일, 10층, 9,000만원

* 본 건은 15층으로, 최근 거래된 5~10층 대비 높은 층수라는 장점이 있습니다.

* 감정가는 8,900만원입니다.

* 임차인 관련 위험 요소를 제외하고, 제시된 "대항력: 없음" 및 "인수 보증금 합계: 0원" 정보를 기준으로 볼 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 최근 최고 실거래가(9,050만원)를 상회하는 수준에서 결정될 수 있습니다.

* 그러나, "대항력있는임차인"이라는 기재와 상세 임차인 현황 간의 불일치로 인해, 보수적인 접근이 필수적입니다.

* 따라서, 안정적인 투자를 고려한다면 8,000만원 ~ 8,800만원 범위 에서의 입찰가 산정을 제안합니다. 만약 임차인 관련 문제가 완전히 해소되고 추가 부담이 없다고 판단될 경우, 최고층의 이점을 감안하여 9,000만원 이상을 고려해 볼 수도 있습니다.

* 최종 입찰가 산정은 반드시 현장 방문 및 권리관계 재확인을 거친 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.