나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52300 [1] 전라남도 여수시 봉강동 13-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 봉강동 소재 '진성여자고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주로 단독주택이 소재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장, 간선도로 등이 위치함.

형태 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 소폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진성여자 중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

제시외수목, 제시외건물 등이 소재함. 후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진' 등을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽: 벽돌치장 마감. 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감. 창호; 새시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진' 등을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경52300 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 봉강동 13-15

용도: 단독주택

건물 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물

이용상태: 단독주택으로 이용 중

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 73,252,600 원

토지면적: 97.00㎡ (약 29.34평)

건물면적: 57.95㎡ (약 17.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 33.60㎡

1.4. 권리 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함

특수물건정보: 해당 없음

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 봉강동 소재 '진성여자고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주로 단독주택이 소재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장, 간선도로 등이 위치하여 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 유사 사다리형의 토지로서 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제1종일반주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(서초등학교, 진성여자중고등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 토지와 건물 모두 소유권이전(갑4, 갑5) 및 가압류, 강제경매(말소기준권리: 주식회사 우리카드, 접수일자 2025-04-08) 등 다수의 권리 변동이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 33,709,490원입니다.

3.2. 임차인 현황

명시된 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리인 주식회사 우리카드의 가압류(2025-04-08)보다 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 정보

주변에 위치한 신축 다세대 주택(2022년식, 전용면적 약 67.18㎡)의 최근 매매가는 1억 8,500만원에서 2억 300만원 사이로 확인됩니다 [cite: 제공된 JSON 데이터 분석]. 이는 해당 지역의 현대적인 주거 시설에 대한 높은 시장 가치를 시사합니다.

그러나 본건은 1996년에 건축된 단독주택으로, 연식 및 건물 종류에서 차이가 있습니다.

4.2. 유사 물건 비교

비교 대상인 신축 다세대 주택에 비해 본건은 건축 연식, 건물의 노후화, 건물 종류(단독주택 vs 다세대) 등에서 차이가 있습니다. 이에 따라 직접적인 가격 비교는 어려우나, 주변 주택지의 평균적인 거래 가격 추세를 참고할 필요가 있습니다.

일부 검색된 여수 지역의 단독주택 매물 중, 토지 면적 55평(약 181.82㎡)에 1억 2,000만원 수준의 거래 사례가 있으나, 이는 지역 및 조건이 다릅니다.

본건의 감정가는 73,252,600원으로, 토지 면적(97㎡) 대비 낮은 편으로 평가되었습니다. 이는 건물의 노후화가 상당 부분 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 버스정류장, 간선도로가 위치하여 기본적인 교통 이용은 편리합니다. 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 교육 환경

본건 북동측 인근에 진성여자고등학교가 위치하고 있으며, 서초등학교 및 진성여자중고등학교의 상대보호구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시 외 건물 및 수목

일괄 매각에 따라 제시외 건물 및 수목이 포함되어 있습니다. 이는 취득 후 별도의 처리나 관리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)에 대한 직접적인 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 여수시 전체적으로는 생활 쓰레기 소각 시설 건립 등에 대한 논란이 일부 존재합니다.

6.3. 임대 관계 미상

토지 및 건물 모두 임대 관계가 미상입니다. 실제 점유자가 있을 경우 명도 절차에 따른 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 여수시 봉강동에 위치한 단독주택으로, 비교적 오래된 건물(1996년 준공)이지만, 양호한 입지 조건과 토지 면적을 보유하고 있습니다. 감정가는 73,252,600원으로, 주변 신축 다세대 주택의 시세에 비해서는 낮게 책정되어 있어 토지 가치를 중심으로 한 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 임대 관계 미확인, 건물의 노후화, 제시외 물건 포함 등은 취득 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 봉강동 내 주거지대에 위치하여 안정적인 주거 환경 기대 가능.

* 97㎡의 비교적 넓은 토지 면적 보유.

* 주변 신축 아파트/다세대 주택 시세 대비 낮은 감정가로 인한 가격 메리트 잠재.

* 향후 리모델링 또는 재건축 시 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 73,252,600원입니다. 주변 지역의 신축 아파트/다세대 주택 매매가가 1억 8,500만원에서 2억 300만원 수준임을 감안할 때 [cite: 제공된 JSON 데이터 분석], 본건 단독주택은 건축 연식(1996년)과 노후화를 고려해야 합니다. 또한, 제시외 건물 및 수목 포함, 임대 관계 미확인 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다. 토지 면적 97㎡에 대한 잠재적 가치와 건물의 현재 상태를 종합적으로 고려할 때, 감정가 이상에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

본건의 적정 입찰가는 85,000,000원 수준으로 예상하며, 권리 인수 부담이 없는 점과 향후 활용 가능성을 고려하여 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.