나이스옥션 법원경매 김천 2025타경540 [1] 경상북도 구미시 송정동 38-5 201동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 송정동 소재 "구미시청" 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는 시청, 아파트, 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통사정 은 보통시 됩니다.

건물의 구조

가)철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 중 4층 402호 단위세대로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 바 닥 : 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로(박정희로 및 송원동로)로 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,시가지경관지구(일반),대로3류(폭 25m~30m)(접합),중로1류(폭 20m~25m)( 접합),가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건은 현장방문시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 유 사 유형의 일반적인 상황을 상정하여 평가하였으니, 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 김천지원 2025타경540 (1) 사건에 대한 물건명세서 및 관련 정보를 종합하여 작성되었습니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 김천지원 2025타경540 (1)

소재지: 경상북도 구미시 송정동 38-5 201동 4층402호

용도: 아파트

감정가: 71,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건

주의사항:

특수물건정보: 중복사건

1.2. 면적

토지면적: 59.18㎡ (약 17.90평)

토지지분: 59.18㎡ (약 17.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평) (전용면적)

건물지분: 84.9㎡ (약 25.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

분양면적: 약 103.72㎡ (약 31.37평)

2. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 송정동에 위치하며, 구미시청 북동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경은 시청, 아파트 단지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다. 차량 접근성이 양호하며, 간선도로와의 연계성을 고려할 때 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 인접 도로로는 단지 북측 및 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로(박정희로 및 송원동로)가 있어 접근성이 우수합니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 인접 지역에 주거 환경에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 12월 30일 접수된 산동농업협동조합의 근저당권(70,000,000원)입니다. 이 권리 이후에 설정된 모든 권리(을14 근저당권, 갑4~갑6 가압류, 갑7 임의경매, 갑8 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

임차인: 강

보증금: 0원

차임: 450,000원

전입일자: 2025년 11월 12일

확정일자: 없음

대항력: 없음

위 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금 또한 0원입니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가하여 임대 관계 및 정확한 이용 상태는 미상으로 평가되었음을 유의해야 합니다.

등기부채권 총액은 176,819,542원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 송정동 지역은 구미시청을 중심으로 행정, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 용이합니다. 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 확보되어 있으며, 시청 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 박정희로, 송원동로 등 간선도로와의 접근성이 좋습니다. 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 구조 및 설비: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 5층 건물 중 4층 402호이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 시청, 주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 구성된 주거 및 행정 중심지입니다.

* 아파트 정보: 송정우방2차아파트로, 1988년 11월 23일 사용 승인되었습니다. 총 4개 동, 160세대로 구성되어 있으며, 최고 5층 건물입니다. 총 주차 대수는 110대입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후: 1988년 준공된 건물로, 약 38년이 경과하여 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 확인 불가: 감정평가 시 내부 확인이 불가하여 실제 내부 상태가 평가와 다를 수 있습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용이나 하자 발생 가능성을 내포합니다.

* 중복 사건: 본건은 중복 사건으로 진행 중입니다. 현재 파악된 관련 사건들은 매각으로 소멸될 예정이나, 복수의 경매 절차가 진행될 경우 혼란이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로3류, 중로1류에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위에 제한이 될 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 구미시청 인근의 송정동에 위치한 아파트로, 주변 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 1988년 준공된 비교적 오래된 아파트이나, 전용면적 84.90㎡의 적절한 면적을 가지고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 내부 상태 확인 불가 및 건물 노후화, 중복 사건 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

* 입지: 구미시청 인근으로 행정 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 가격 메리트: 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮아 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 인수할 임차인 보증금이 없어 권리 분석이 깔끔합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래 정보를 분석한 결과, 동일 면적(84.9㎡)의 거래 사례가 2026년 6월 2일 108,000,000원에 있었습니다. 본건의 감정가는 71,000,000원으로, 시세 대비 낮은 편입니다.

인수 보증금이 없다는 점과 최근 실거래가를 고려할 때, 공격적인 입찰을 통해 시세보다 유리한 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

본건의 예상 입찰가는 88,000,000원 ~ 92,000,000원 범위로 제안합니다. 이는 최근 실거래가보다는 낮지만, 감정가를 상회하는 수준으로 낙찰 가능성을 높이면서도 시세 차익을 확보할 수 있는 가격입니다.

입찰 결정 시에는 현장 재확인 및 주변 시세 변동 추이를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.