나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경276 [1] 강원특별자치도 삼척시 근덕면 상맹방리 267 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진앤정감정 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 근덕면 상맹방리 소재 "근덕IC" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 공히 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)~(4) 공히 일부는 건축신고를 필한 단독주택부지(토목공사를 완료한상태), 일부는 잔여지(토지임야), 일부는 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 토지는 남동측으로 약3미터내외의 도로, 기호(2) 토지는 북동측으로 약3미터내외의 도로, 기호(3) 토지는 북서측으로 약6미터내외의 도로, 기호(4) 토지는 남서측으로 약6미터내외의 도로에 접하며, 본건 내 내부도로가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 기호(1): 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 한계농지 등 정비지구<농어촌정비법>, 영농여건불리농지 <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)" 기호(2): 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>" 기호(3): 도시지역 , 보전관리지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)" 기호(4): 도시지역 , 보전관리지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)" 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

본건의 공부상 지목은 기호(1)은 전, 기호(2)~(4)는 임야이나, 현황 일부는 건축신고를 필한 부지(토목공사 완료한 상태) 및 일부는 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)(물건명세서 첨부 사실조회회신 참조)
- 목록3,4.는 지분매각이나, 일괄매각물건이므로 공유자우선매수권 적용되지 않음
- 공히 일부 도로로 이용중인 점 및 일부는 건축신고를 필한 부지(토목공사 완료한 상태)인 점 등 고려하여 평가
- 일부 지상 자생 수목 및 석축(옹벽) 등 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

강릉지원 2025타경276 (1)

1.2. 소재지

강원특별자치도 삼척시 근덕면 상맹방리 267

1.3. 용도

전 (밭)

1.4. 감정가

413,904,000원

1.5. 면적

총토지면적: 6633.00㎡ (약 2006.78평)

매각대상 토지면적: 6433.0183㎡ (약 1946.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지 일부 지분 매각

1.7. 건물 현황

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

늘푸른새마을금고 (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 강원특별자치도 삼척시 근덕면 상맹방리에 위치하며, 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 인근 7번 국도변에 위치하며 아름다운 맹방해변과 넓게 펼쳐진 유채꽃밭으로 유명한 관광지로 알려져 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. [cite: provided text]

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본건 토지는 공부상 지목이 전(밭) 또는 임야이나, 현황 일부는 건축신고를 필한 단독주택 부지(토목공사 완료 상태)로 이용 중이며, 일부는 도로로 이용되고 있습니다. 또한, 일부는 잔여지(토지임야) 상태입니다. [cite: provided text]

2.4. 인접 도로 상태

각 토지별로 남동측, 북동측, 북서측, 남서측으로 약 3~6미터 내외의 도로에 접하고 있으며, 본건 내부에 내부 도로가 개설되어 있습니다. [cite: provided text]

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 자연녹지지역, 보전관리지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2024-08-29, 모든 축종 제한)에 해당하며, 한계농지 등 정비지구 및 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다. 일부 토지는 건축법상 도로로도 이용 중입니다. [cite: provided text, 3]

2.6. 주변 시설

인근에 맹방해수욕장, 맹방비치캠핑장, 맹방유채꽃 마을, 덕봉산 해안생태탐방로 등이 위치하여 관광 및 휴양 시설이 발달해 있습니다.

2.7. 혐오 시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 11월 21일자 늘푸른새마을금고 근저당권(을1, 3억원)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 설정된 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite: provided text]

3.2. 소멸 예정 권리

* 근저당권 (늘푸른새마을금고, 3억원) [cite: provided text]

* 지상권설정 (늘푸른새마을금고) [cite: provided text]

* 근저당권 (변재수, 2억원) [cite: provided text]

* 임의경매개시결정 (늘푸른새마을금고, 254,611,110원) [cite: provided text]

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 확인되지 않습니다. [cite: provided text]

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금 합계 0원이며, 현재 임차인 현황은 없습니다. [cite: provided text]

3.5. 기타 권리 분석 특이사항

* 본 물건은 토지 일부 지분 매각입니다. [cite: provided text]

* 목록 3, 4번 토지는 지분 매각이나, 일괄 매각 물건이므로 공유자 우선매수권이 적용되지 않습니다. [cite: provided text]

* 토지상 자생 수목 및 석축(옹벽) 등이 평가에 포함되었습니다. [cite: provided text]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 삼척시 근덕면 상맹방리는 농경지, 임야, 주택이 혼재된 지역으로, 인근 관광지 개발로 인해 지역적 특색을 가지고 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

주변 관광지(맹방해변, 유채꽃밭, 캠핑장 등)와 가까워 향후 관광객 수요에 따른 상권 활성화 잠재력이 있습니다. 다만, 농업 지역의 특성상 일반적인 상업 시설 밀집 지역과는 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 조용하고 자연 친화적인 환경입니다. [cite: provided text]

5.2. 편의 시설

직접적인 대형 편의 시설 정보는 제한적이나, 근덕면 소재지 또는 삼척 시내 접근을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 인근 버스 정류장이 교통 편의를 제공합니다. [cite: provided text]

5.3. 관광 및 레저

맹방해수욕장, 맹방유채꽃 마을, 맹방비치캠핑장, 덕봉산 해안생태탐방로 등 다양한 관광 및 레저 활동을 즐길 수 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 증명

본건은 전(밭)으로, 매수자는 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 반드시 확인 및 준비해야 합니다. [cite: provided text]

6.2. 지분 매각

토지 일부 지분만 매각되므로, 잔여 토지 소유자와의 관계 및 향후 토지 이용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다. [cite: provided text]

6.3. 토지 이용 규제

본건은 도시지역 내 자연녹지지역, 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 한계농지, 영농여건불리농지에 해당합니다. 이로 인해 건축 행위 및 영농에 일부 제한이 따를 수 있습니다. [cite: provided text]

6.4. 현황과 공부상 지목 차이

현황 일부가 도로 및 건축신고 완료 부지로 이용 중인 점은 긍정적이나, 관련 인허가 사항 및 정확한 경계 확인이 필요합니다. [cite: provided text]

7. 종합 의견

본건은 강원도 삼척시 근덕면의 주요 관광지와 인접한 토지입니다. 토목 공사가 완료된 건축 가능한 부지와 도로로 이용되는 부분이 포함되어 있어 개발 잠재력이 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필수, 지분 매각 등 취득 및 향후 관리에 있어 주의가 요구되는 물건입니다. 토지 이용 계획 상의 제한 사항과 농업 관련 규제들을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 인접: 맹방해변, 유채꽃밭 등 유명 관광 명소와 가까워 향후 관광 관련 시설 등으로 개발 시 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 토목 공사가 완료된 부지가 포함되어 있어 건축 등 개발에 유리한 조건입니다. [cite: provided text]

* 권리 관계 명확: 매각으로 소멸되는 권리가 대부분이며, 인수되는 부담이 없어 권리 관계가 명확합니다. [cite: provided text]

9. 예상 입찰가

본 건의 정확한 예상 입찰가 산정은 시세 조사, 주변 유사 물건 낙찰가 분석, 추가적인 현장 조사를 통해 이루어져야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 확보 가능 여부, 지분 매각으로 인한 향후 활용 계획, 건축 가능 여부 및 관련 규제 완화 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.