나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10791 [1] 경상북도 경주시 성건동 1-4외 1필지 동부이끌림2차 제2층 제205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 성건동 "경주세무서" 북서측 약 300 m 지점에 위치하는 오피스텔인 "동부이끌림2차" 제2층 제205호, 제3층 제304, 제305호, 제4층 제402, 제403호, 제6층 제601호, 제604호 구분건물(오피스텔)로서, 주위는 북측으로 북천 강변도로와 접하며, 근린생활시설 등의 각종 점포와 다세대주택, 단독주택 및 소규모 아파트단지등으로 형성된 정비된 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

차량 출입 용이하며, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호 1-7) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층건 중 제205호 등 단위오피스텔로서 외벽 : 석재 붙임 드라이비트 등 마감 내벽 : 내장용 타일 및 벽지 등 마감 바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감 창호 : 샛시조 유리창 등 (사용승인일 : 2012.09.21.)

이용상태

기호 1-7) : 오피스텔

설비내역

위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재경보시설, 도시가스 개별난방 등

토지의 형상 및 이용상태

대략 사다리꼴의 토지로 북측 강변도로보다 다소 저지이나, 서측 도로 및 인접지대와는 대체로 평탄한 오피스텔 및 소매점부지임.

인접 도로상태등

북동측 폭 약 20m 의 강변도로, 서측 폭 약15m 의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 고도지구(2020-12-28)(36m이하) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신라중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 기호 2)토지는 기호 1)에 합병되어 말소됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 임대여부 및 임대조건은 확인하지 못함. 2) 기 타 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부조사를 하지 못하여 외부에서의 개략적인 조사 및 통상적인 관리상태 등을 상정하여 평가하였으므로 조사결과에 따라 다소의 가격차이가 있을 수 있음을 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 경주지원 2025타경10791 (1)

* 소재지: 경상북도 경주시 성건동 1-4 외 1필지 동부이끌림2차 제2층 제205호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 106,000,000원

* 토지면적: 30.49㎡ (약 9.22평)

* 건물면적: 59.81㎡ (약 18.09평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOO (엠씨아이대부주식회사)

1.2. 건물 상세 정보

* 건축년도: 2012년 9월 21일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

* 총 층수: 7층

* 해당 층: 2층

* 호수: 205호

* 건축물대장상 용도: 업무시설 (오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상북도 경주시 성건동 "경주세무서" 북서측 약 300m 지점에 위치한 "동부이끌림2차" 오피스텔 제2층 제205호임.

* 주위는 북측으로 북천 강변도로와 접하며, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트단지 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대임.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

* 북동측 폭 약 20m의 강변도로, 서측 폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 고도지구(36m 이하), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당함.

* 가축사육제한구역(일부제한) 및 상대보호구역(신라중학교)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2017년 3월 16일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권임.

* 위 근저당권을 포함하여 매각으로 인해 소멸되는 권리가 다수 존재함.

3.2. 인수되는 권리

* 등기사항이 없으므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 박 의 경우 전입일자, 확정일자, 배당신고일자가 미상으로 기재되어 있어 정확한 권리관계를 파악하기 어렵습니다. 대항력은 없는 것으로 확인되나, 보증금의 안전한 회수 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 지에스개발주식회사 (2012-09-25)

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (102,000,000원, 2017-03-16) - 말소기준권리

* 임의경매: 엠씨아이대부주식회사 (645,812,667원, 2025-11-13) - 말소

* 등기부채권 총액: 102,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

* 본건이 위치한 성건동 일대는 경주세무서 인근으로 근린생활시설, 상점, 주거시설이 혼재된 지역임.

* 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달하여 상권 형성이 양호한 편임.

4.2. 혐오시설 여부

* 주변 지역 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았음.

* 다만, 토지이용계획상 일부 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 오피스텔 용도에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 근린생활시설, 상점 등이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 북천 강변도로 인접으로 휴식 및 여가 활동 공간 접근성이 좋음.

5.2. 교육시설

* 상대보호구역으로 지정된 신라중학교가 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 조사 미비

* 감정평가 당시 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부 조사가 이루어지지 못함.

* 외부에서의 개략적인 조사 및 통상적인 관리상태를 상정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태 및 관리 상태에 따라 평가액과 차이가 발생할 수 있음.

6.2. 임대차 관계 불확실성

* 임차인 박 의 전입일자, 확정일자, 배당신고일자가 미상으로 확인되어 정확한 임대차 관계 및 보증금 회수 가능성에 대한 면밀한 추가 확인이 필요함. (대항력은 없는 것으로 확인됨)

6.3. 고도지구 제한

* 고도지구(36m 이하)로 지정되어 있어 향후 건축 또는 증축 시 높이 제한을 받을 수 있음.

7. 종합 의견

본건 경주지원 2025타경10791 (1) 물건은 경주시 성건동에 위치한 신축(2012년) 오피스텔로, 편리한 교통과 상업 및 주거 혼합 지역의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 데이터가 존재하나, 일부 거래가는 감정평가액과 큰 차이를 보이며, 특히 낮은 가격대의 거래는 추가적인 검토가 필요합니다. 임차인 현황에서 대항력은 없으나, 전입일자 등의 정보가 미상인 점은 주의해야 할 부분입니다. 또한, 감정평가 시 내부 조사가 이루어지지 못한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 경주 시내 중심부에 위치하여 생활 편의성이 우수함.

* 최근 2012년에 건축되어 비교적 신축에 속하는 건물임.

* 인근에 북천 강변도로가 있어 쾌적한 주거 환경 조성이 가능함.

* 토지/건물 일괄매각으로 토지 사용에 대한 권리 확보가 용이함.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 106,000,000원

* 최근 매매 사례(2026년 5월): 7,136만원, 7,136만원, 11,400만원

* 본건은 감정평가 시 내부 조사가 이루어지지 않아 실제 가치와의 차이가 있을 수 있으며, 최근 실거래가 또한 편차가 큽니다.

* 임차인 보증금 인수분은 없으므로, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

* 최근 최고가 거래액(11,400만원)과 감정가(10,600만원)를 고려할 때, 보수적인 접근을 위해 감정가의 약 90% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

* 예상 입찰가: 약 95,000,000원 ~ 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.