나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21346 [1] 전라북도 군산시 서흥남동 855 수송파미유 1동 4층409호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정진 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 서흥남동 군산서흥중학교 동측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지, 연립주택 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 6층중 4층 409호로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샤시창임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 평지로서 도시형생활주택(단지형연립주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측에 접한 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 상대보호구역, 절대보호구역, 자연재해위험개선지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전라북도 군산시 서흥남동 855번지 수송파미유 1동 4층 409호에 소재한 연립주택입니다.

사건번호는 군산지원 2025타경21346 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 82,000,000원이며, 토지면적은 30.55㎡(약 9.24평), 건물면적은 53.06㎡(약 16.05평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 중소기업은행으로 파악됩니다.

건축물대장상 건물은 2013년경 준공된 철근콘크리트조 슬라브지붕 6층 건물 중 4층에 위치한 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다.

2. 입지조건

본건은 군산서흥중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 연립주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 간선도로와 버스승강장이 인근에 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

북측에 접한 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 자연재해위험개선지구 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2015년 3월 20일 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권최고액 57,600,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 인수되는 부담은 없습니다.

등기부등본상 현재까지 파악된 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 물건 명세서 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2025년 2월, 1983년식 연립주택, 64.65㎡, 1층, 29,000,000원

- 2025년 2월, 1984년식 연립주택, 59.22㎡, 2층, 38,000,000원

- 2025년 11월, 1984년식 연립주택, 58.96㎡, 1층, 50,000,000원

위 거래 사례들은 건축 연도가 1983년~1984년으로, 본건(2013년경 준공)과 약 30년 이상의 연식 차이를 보입니다.

이러한 연식 차이를 고려할 때, 제공된 거래 사례만으로 본 건물의 정확한 현 시세를 판단하기에는 한계가 있습니다.

본 건물의 감정가 82,000,000원은 연식 차이를 감안하여 신축 연차에 따른 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

주변에 혐오시설이 인근에 있다는 정보는 현재까지 파악된 내용으로는 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

본건은 군산서흥중학교와 가까워 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변 지역은 주거 시설과 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 시내 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

권리상 인수되는 사항은 없으나, 임대차 관계가 미상으로 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

제공된 주변 거래 사례들의 낮은 가격대는 본 건과 같은 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 향후 시장에서 가격을 형성하는 데에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획상의 제2종일반주거지역, 소로3류, 보호구역, 재해위험개선지구 등 각종 규제 사항은 향후 건물 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 군산시 서흥남동에 위치한 2013년경 준공된 연립주택으로, 권리상 깨끗한 물건입니다.

신축 연차는 장점이나, 주변의 매우 오래된 연립주택 거래 사례와 비교 시 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 입찰 시에는 신축 연차에 따른 가치를 얼마나 시장에서 인정받을 수 있는지, 그리고 명도 과정의 변수를 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물로, 주변 연식이 오래된 주택들에 비해 내부 상태 및 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리분석 상태를 가지고 있습니다.

향후 군산시 부동산 시장의 회복 및 지역 개발 계획 등을 고려했을 때, 소형 주거 상품으로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 82,000,000원입니다.

주변 시세는 연식 차이가 큰 구형 연립주택의 경우 29,000,000원에서 50,000,000원 사이로 거래된 사례가 있으나, 본 건은 2013년경 준공된 비교적 신축 건물임을 감안해야 합니다.

비슷한 연식의 건물 시세를 고려하고, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 78,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.