나이스옥션 법원경매 군산 2025타경603 [1] 전북특별자치도 군산시 명산동 17-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라 · 평가일 2025.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1)은 전북특별자치도 군산시 명산동 소재 "명산시장" 남동측 인근하고 주위는 소매점, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호1) 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 대중교통시설이 소재하는 등 제반 교통사정 보통 정도임.

형태 및 이용상태

기호1) 평탄한 세장형의 토지로 상업용 및 주거용 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 본건 북서측으로 폭 약 13미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접합)이고 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

지적도 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서 외벽: 치장적벽돌쌓기, 물타르위페인트 등 마감, 내벽: 몰타르위페인트 등 마감, 창호: 샷시 목재 창호 등 마감임. 기호3) 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서 외벽: 치장적벽돌쌓기 마감, 내벽: 목판붙임,벽지, 타일, 몰타르위페인트 등 마감, 창호: 목재 및 샷시 창호 등 마감임. 기호ㄱ) 철파이프조 강판지붕 단층 건물로서 내,외벽: 블럭 강판 등 마감임. 기호ㄴ) 조적조 함석지붕 2층 건물로서 외벽: 몰타르위 페인트 등 마감, 내벽: 몰타르위페인트, 타일 등 마감임. 기호ㄷ) 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서 내.외벽: 몰타르위페인트 등 마감임.

이용상태

기호2): 1층: 점포로 이용중임. 2층: 사무실이나 공실상태임. 기호3): 주택으로 이용중임.(미거주 상태로 추정됨.) 주택(창고)으로 이용중임-지하 기호ㄱ): 창고로 이용중임. 기호ㄴ): 1층 창고 및 화장실로 이용중임. 2층 창고로 이용중임. 기호ㄷ): 창고로 이용중임.

설비내역

기호2): 급.배수 및 위생시설 되어 있음. 기호3): 급.배수 및 위생시설, 난방시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

지적도 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

기호2) 2층의 공부상 면적이 273.36㎡이나 실측결과 320.2㎡임. 기호3) 1층의 공부상 면적이 79.01㎡이나 실측결과 84.5㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 매각에 포함
2. 목록2. 2층의 공부상 면적이 273.36㎡이나 실측결과 320.2㎡임
3. 목록3. 1층의 공부상 면적이 79.01㎡이나 실측결과 84.5㎡임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 군산지원 2025타경603 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OOOOOO

감정가: 529,704,650원

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 군산시 명산동 17-11

토지 면적: 509.00㎡ (약 153.97평)

건물 총 면적: 672.04㎡ (약 203.30평)

용도: 단독주택 (단, 제1종근린생활시설 혼합)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 전북 군산시 명산동 소재 "명산시장" 남동측 인근.

지역 특성: 소매점, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역.

2.2. 교통 및 접근성

접근성: 차량 접근 가능.

대중교통: 인근에 대중교통시설 소재.

도로: 북서측으로 폭 약 13미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용계획

용도지역: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구.

기타 제한: 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 6월 29일 접수된 전북은행의 근저당권(230,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리(가압류, 강제경매, 임의경매)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 288,324,000원

소유권 이전 내역: 최중엽 -> 최우석(협의분할에 의한 상속)

주요 권리 내역:

* 근저당: 전북은행 (말소기준권리, 230,000,000원)

* 가압류: 조애란 (58,324,000원)

* 강제경매: 조애란 (58,324,000원)

* 임의경매: 전북은행 (147,507,276원)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상임.

주의: 임대관계가 미상인 점을 고려하여 현장 조사를 통해 실제 점유 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 명산시장 인근 일반상업지역에 위치하여 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변에 소매점, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 예상됩니다.

제공된 주변 연립/다세대 매매/임대 정보(명산상가, 19-10번지)는 본건(17-11번지, 단독주택)과 물건 종류 및 지번이 상이하여 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 해당 정보의 거래 금액(2,400만원)은 본건의 감정가(529,704,650원)와 큰 차이를 보여 직접적인 참고가 어렵습니다.

따라서 본건의 상권 가치는 주변 상업시설의 유동인구, 업종 분포, 공실률 등을 추가적으로 파악하여 분석해야 합니다.

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 판단하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 현황

구조:

* 건물(2): 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물. 외벽 적벽돌, 내부 몰타르, 샷시 창호.

* 건물(3): 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물. 외벽 적벽돌, 내부 목판/벽지/타일/몰타르, 목재/샷시 창호.

* 부속건물: 철파이프조 강판지붕 단층(ㄱ), 조적조 함석지붕 2층(ㄴ), 조적조 슬래브지붕 단층(ㄷ) 등 다수의 제시외 건물 존재.

이용상태:

* 건물(2): 1층 점포, 2층 사무실(공실 추정).

* 건물(3): 1층 주택(미거주 추정), 지하 주택(창고).

* 부속건물: 창고, 화장실 용도.

설비: 급배수, 위생, 난방 시설 구비.

공부와의 차이:

* 건물(2) 2층: 공부상 273.36㎡이나 실측 320.2㎡ (약 46.84㎡ 과다)

* 건물(3) 1층: 공부상 79.01㎡이나 실측 84.5㎡ (약 5.49㎡ 과다)

이러한 면적 차이는 입찰 전 현장 확인 및 명확한 기준 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

미상 임대관계: 임대관계가 미상이므로 실제 점유자 및 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 현장 조사를 통해 실제 점유 관계를 명확히 파악해야 합니다.

공부와의 면적 차이: 건물 2층 및 1층의 공부상 면적과 실측 면적 간 차이가 존재하여, 추후 건물 등기 및 관리 시 문제가 될 수 있습니다.

건축 연혁: 주요 건물(건물2, 1976년 사용승인)의 건축 연혁이 오래되어 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

용도지역 상 제약: 일반상업지역에 속하나, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한이 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

중복병합사건: 여러 개의 경매 사건이 병합되어 진행되는 경우, 절차 진행에 변동사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 명산동 소재 상업지역 내 단독주택으로, 명산시장 인근에 위치하여 입지적 가치가 있습니다. 특히, 1층 점포 및 주택 등으로 복합 활용이 가능한 구조를 지니고 있습니다. 그러나 건축물의 노후화, 공부상 면적과의 차이, 미상 임대관계 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 면밀한 현장 조사와 권리 분석을 통해 인수 가능한 권리 및 실제 점유 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 감정가는 5억 2천여만원으로 책정되었으나, 실제 입찰가는 시장 상황 및 부동산의 실질 가치에 따라 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

입지: 명산시장 인근 일반상업지역 내 위치하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

활용도: 1층 점포와 주택 용도로 복합 활용이 가능하여 다양한 수익 창출 기회가 있습니다.

일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 확보 및 관리가 용이합니다.

말소기준권리: 모든 인수되는 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 529,704,650원입니다.

제공된 주변 시세 정보는 본건과 물건 종류 및 지번이 상이하고 거래 금액의 차이가 커 직접적인 비교 분석이 어렵습니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 수집 및 분석이 필수적입니다.

* 인근 유사 부동산(단독주택, 상가주택)의 최근 실거래가 및 매물 호가 조사

* 건물 노후화 정도 및 수리/보수 필요 예상 비용 산출

* 실제 점유 현황 및 임대 가능성, 예상 임대료 산정

* 향후 지역 개발 계획 및 상권 변화 전망 분석

상기 분석을 토대로, 감정가를 기준으로 하되 시장 경쟁 상황, 권리 분석, 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80% ~ 120% 범위에서 결정되나, 본건의 특성(노후화, 면적 차이, 미상 임대관계)을 감안할 때, 철저한 사전 조사 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.