나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34384 [1] 광주광역시 광산구 수완동 908 수완2차우미린아파트 203동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 '수완고등학교' 북서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 타운하우스, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 금속기와경사지붕 25층 건물 중 제1층 제102호로서, 외벽 : 석물붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 하이샤시 창호 마감.

이용상태

아파트(어린이집)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 3필 일단의 부정형 평지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 주위로 왕복 10차선 및 6차선, 2차선의 아스팔트포장도로가 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

어린이집으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

광주광역시 광산구 수완동 908 수완2차우미린아파트 203동 1층 102호

1.2. 물건종별

아파트

1.3. 감정평가액

441,000,000원

1.4. 면적

* 토지면적: 58.54㎡ (약 17.72평)

* 토지 지분: 58.5406㎡ (약 17.72평)

* 건물면적: 84.83㎡ (약 25.66평) - 전용면적 기준

* 건물 지분: 84.835㎡ (약 25.66평)

* 분양면적: 제공된 정보에 기재되지 않음

1.5. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 경매 구분

부동산 임의경매

1.7. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.8. 특이사항

유동화 물건

1.9. 주의사항

어린이집으로 이용 중임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 '수완고등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 타운하우스, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대임.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

본건 소재 토지 주위로 왕복 10차선, 6차선, 2차선의 아스팔트 포장도로가 각각 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권 보존: 2008-12-17

* 소유권 이전: 2008-12-22, 2011-06-29, 2014-09-30 (매매)

* 근저당권: 국민은행 (2014-09-30, 2019-08-23, 2021-03-30), 오케이저축은행 (2022-07-27), 한국캐피탈주식회사 (2022-10-27) - 모두 말소됨

* 가압류: 광주신용보증재단 (2024-03-28) - 말소됨

* 임의경매: 유에이치케이제육차유동화전문 (2025-11-13) - 말소됨

* 등기부 채권 총액: 573,675,690원

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 공부상 지상권 개요에 대한 언급은 있으나, 실제 인수되는 권리는 명시되지 않음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 기재 없음

* 확정일자: 기재 없음

* 배당신고일자: 기재 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-06

* 확정일자: 기재 없음

* 배당신고일자: 기재 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 종합

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 현재 해당 물건이 어린이집으로 이용 중임을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본건이 위치한 수완동은 아파트 단지, 타운하우스, 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 주거 환경이 안정적입니다.

4.2. 상업 시설

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

4.3. 특수 용도

해당 호실이 현재 어린이집으로 이용 중이라는 점은 상권 분석 시 특수 용도 고려 사항입니다. 이는 일반적인 주거용 아파트와는 다른 상업적 가치 및 운영 관련 사항을 내포합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 '수완고등학교'가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주변 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교통 시설

단지 인근 버스정류장 및 도로망을 통해 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 관련 문제

현재 물건이 어린이집으로 이용 중이며, 이는 향후 명도 또는 원상복구 과정에서 추가적인 협의나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 채권 총액

등기부 채권 총액이 감정평가액보다 높은 점(573,675,690원 vs 441,000,000원)은 경매 절차 진행에 따라 매각가가 결정될 때 고려될 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건

'유동화 물건'이라는 표기는 채권이 자산유동화전문회사 등으로 이전되었음을 의미하며, 일반적인 물건에 비해 권리 관계 파악이나 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 수완동의 아파트로서, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리상 인수되는 부담은 없으나, 현재 어린이집으로 이용 중이라는 점이 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 이는 향후 명도 절차 또는 재활용 가치 평가 시 중요한 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 위치적 이점

광주광역시 수완지구 내 안정적인 주거 지역에 위치하여 기본적인 가치가 보장됩니다.

8.2. 특수 용도 활용 가능성

어린이집으로 운영 중이라는 점은, 해당 용도 또는 유사한 상업적 용도로의 활용을 고려할 경우 잠재적 수익 창출 가능성을 높일 수 있습니다.

8.3. 권리상 안전성

인수되는 권리 부담이 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가 고려사항

* 본건의 감정평가액은 441,000,000원입니다.

* 명시된 임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

* 현재 어린이집으로 이용 중인 점, 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 향후 명도 및 원상복구 비용, 실제 사용 목적에 따른 시장 가치 등을 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인근 실거래가 및 유사 물건의 시세 동향을 파악하여 적정 입찰가를 설정하는 것이 중요합니다. (검색 결과에 따르면, 2022년 기준 34평형의 매매가는 6억 3천만원 ~ 6억 5천만원 수준이었으나, 이는 현재 시세와 다를 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.