나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34318 [1] 광주광역시 북구 운암동 447-5 2층205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 '운암시장' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 시장, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 북측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 205호(동향, 계단식)로서, 외벽 : 시멘몰탈페인트 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로 장방형으로 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34318 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 운암동 447-5 2층205호

* 용도: 연립주택

* 경매구분: 공유물분할을위한경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 64,000,000원

* 토지면적: 24.79㎡ (약 7.5평)

* 토지지분: 24.79㎡ (약 7.5평)

* 건물면적: 49.76㎡ (약 15.05평)

* 건물지분: 49.76㎡ (약 15.05평)

* 건축물대장상 용도: 연립주택, 다방, 점포 (다목적 이용 가능)

* 건축년도: 1982년 10월 (준공승인 1983년 2월)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 '운암시장' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 시장, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 토지이용계획상 근린상업지역에 속해 있어 상업적 이용 또한 가능한 입지입니다.

2.2. 교통 여건

* 본건 북측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 대중교통 이용 편의성은 확인이 필요하나, 간선도로 인접으로 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다.

* 서암대로가 인근에 있어 시내 접근성이 좋습니다.

2.3. 도로 상태

* 본건은 북측 및 동측으로 소로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 최초 소유권 이전: 정홍기 (1993-10-08)

* 이후 소유권 이전(상속): 정일화외 4명 (2020-10-12)

* 말소기준권리: 광산구(광주광역시)의 압류 (2021-02-15)

* 경매개시결정 등기: 주식회사빛그린 (2025-11-13, 공유물분할을 위한 임의경매)

* 이 외 등기부상의 압류, 지분 이전, 강제경매 등의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 전체적으로 등기부상 복잡한 권리관계는 경매 절차를 통해 대부분 정리될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임대관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비록 임대관계가 미상이나, 인수 보증금이 0원이라는 점은 임차인 관련 추가 보증금 인수 부담은 없을 가능성이 높음을 시사합니다. 하지만 정확한 현황은 현장 조사를 통해 재확인 필요합니다.

3.3. 권리 변동 내역

* 말소기준권리(2021-02-15) 이후 발생한 대부분의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 확인되는 지상권은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 인근에 '운암시장'이 위치하여 지역 상권을 형성하고 있습니다.

* 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

* NH농협은행 운암동지점이 인근에 위치해 금융 이용이 편리합니다.

4.2. 근린상업지역 분석

* 건축물대장상 '연립주택, 다방, 점포'로 표기되어 있어, 주거 외 상업적 용도로도 일부 활용되었거나 가능성이 있음을 알 수 있습니다.

* 근린상업지역으로 분류되어 있어, 주변 개발 및 상업 활동의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 건물 내 위생 및 급수, 난방 설비 등이 설치되어 있어 기본적인 주거 생활이 가능합니다.

* 건축년도(1982년)를 고려할 때, 내부 시설의 노후화 여부는 현장 확인이 필수적입니다.

5.2. 주변 편의시설

* '운암시장'이 인접하여 식료품 및 생활용품 구매가 편리합니다.

* 주변 근린생활시설을 통해 은행, 병원, 학원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 북구 어린이도서관, 운암생활문화센터 등이 인근에 있어 문화생활 및 교육 시설 이용이 용이합니다.

* 중외공원 등 산책할 수 있는 녹지 공간이 있습니다.

* 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임차인 현황이 '미상'으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 계약 내용에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (보증금 인수 부담은 적으나, 점유 관련 분쟁 가능성은 배제 불가)

6.2. 건물 노후도

* 1982년 건축된 건물로, 약 40년 이상 경과하여 건물 노후로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 설비 및 마감 상태에 따라 리모델링 또는 수리가 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

* 주변 지역을 조사한 결과, 본건과 인접한 곳에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 운암동의 근린상업지역에 위치한 연립주택으로, '운암시장' 인근에 자리하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 건물은 1982년 건축되어 노후도가 있으나, 면적 대비 감정가는 시장가보다 낮게 책정된 것으로 보입니다. 임차인 현황이 미상인 점은 주의가 필요하나, 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가가 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단되어, 시세 차익을 통한 투자 수익 기대 가능성이 있습니다.

* 근린상업지역에 위치하여 주거용 외 상업적 활용 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

* 공유물분할 경매로, 명확한 소유권 분할 및 정리가 기대됩니다.

* 향후 도시 개발 또는 재건축/리모델링 시 추가적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 64,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건(49.76㎡, 1982년 건축)의 적정 시장가치는 약 82,000,000원 ~ 91,000,000원 수준으로 추정됩니다. (최근 매매 사례, 48.58㎡, 1982년 건축, 80,000,000원 거래가 기준)

* 이는 감정가(64,000,000원) 대비 상당히 높은 수준입니다.

* 인수 보증금이 0원이고, 권리관계가 비교적 명확한 점을 고려하여, 시장 가치를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 90,000,000원

* 목표 입찰가: 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.