나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30514 [1] 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 780-5 연립주택 3층 305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 소재 "변산중학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위환경은 주상용 부동산과 젓갈판매장, 상업나지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상단지로의 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

1~3) 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 중 3층 305호외 2세대로서, 외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 등 마감, 내벽·천장 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 샷시창입니다.

이용상태

1~3)은 각각 연립주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비와 전기설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 자루형의 토지로서 조사일 현재 연립주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상단지 동측으로 개설된 도로를 통하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

①, ②는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30514 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 무OOOOOOOOO (무진장축산업협동조합)

1.2. 물건 개요

소재지: 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 780-5 연립주택 3층 305호

용도: 연립주택

건축물 구조: 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 중 3층

건물 사용승인일: 2017년 04월 03일 (표제부 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 94.86㎡ (약 28.7평)

토지지분: 94.86㎡ (약 28.7평)

건물면적: 77.66㎡ (약 23.5평)

건물지분: 77.66㎡ (약 23.5평)

1.4. 매각 정보

감정가: 170,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 소재 "변산중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 주상용 부동산, 젓갈 판매장, 상업 나지 등이 혼재하는 지역입니다. 곰소항이 인접해 있어 어항 및 염전 관련 시설이 발달한 지역적 특성을 보입니다.

2.2. 교통 상황

대상 단지로 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로와 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

대상 단지는 동측으로 개설된 도로를 통해 접근할 수 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 토지(2필지)는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(일부제한구역 중 모든 축종사육제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(2017.05.04) 이후 근저당권(2017.09.07, 118,950,000원)이 설정되었습니다. 이후 소유권 이전 청구권 가등기(2018.02.21, 매매가 170,000,000원) 및 다수의 압류, 임의경매 개시 결정이 등재되었습니다. 말소기준권리는 2017년 9월 7일자 근저당권입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 정성남 씨가 거주 중입니다.

보증금: 20,000,000원

차임: 400,000원

전입일자/확정일자: 2023.06.08

배당신고일자: 2025.12.29

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 반환해줄 법적 의무는 없습니다. 하지만 보증금 2천만원은 소액임차인 보호 기준 및 배당 현황에 따라 실질적인 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다. 본 건의 경우 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성이 있습니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다. 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 가등기, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 상기 임차인의 대항력 유무 및 배당 여부를 추가 확인하여 인수할 보증금이 있는지 최종 판단해야 합니다. 본 건에서는 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상지 인근 곰소항을 중심으로 젓갈 판매장, 수산물 시장, 건어물 시장 등이 발달해 있습니다. 이는 관광객을 대상으로 하는 상업 시설이 주를 이루고 있음을 시사합니다.

4.2. 최근 거래 동향

주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

- 2025년 1월 24일 거래된 연립주택(309-0, 73.78㎡)은 38,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 1998년)

- 2024년 12월 27일 거래된 다세대주택(곰소빌1, 65.15㎡)은 130,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2017년)

- 2026년 4월 6일 거래된 다세대주택(곰소빌1, 65.15㎡)은 127,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2017년)

상기 사례를 바탕으로 볼 때, 본건과 면적(77.66㎡) 및 건축 연도(2014/2017년 추정)가 유사한 곰소빌1(65.15㎡, 2017년 건축)의 거래가(12700만~13000만원)가 가장 근접한 시세로 판단됩니다. 본건은 곰소빌1 대비 면적이 더 넓다는 점을 고려할 때, 호당 거래 가격은 150,000,000원 ~ 155,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지역의 특성상 대형마트, 병원 등 생활 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 다만, 곰소항 인근에 소규모 상가와 식당, 젓갈 판매장 등이 있습니다. 변산중학교가 인근에 위치하여 교육 시설을 이용할 수 있습니다. 지역 관광 활성화 및 주민 복지 증진을 위한 '행복한 삶터' 조성 사업 등이 계획 중입니다.

5.2. 교육시설

인근에 변산중학교가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

임차인이 대항력이 없으나, 보증금 2천만원에 대한 배당 여부가 불확실할 경우 낙찰자가 금전적 부담을 안게 될 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원' 정보는 참고용이며, 실제 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후도 및 유지보수

본 건물은 2014년 건축 허가, 2017년 사용승인이 완료된 건물로, 연식에 따른 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 환경

본 물건지 인근 지역은 곰소항을 중심으로 하는 어업 활동, 염전, 젓갈 가공 관련 시설 등이 밀집해 있습니다. 이는 해당 지역의 주요 산업 활동으로, 이러한 환경이 주는 냄새나 소음 등은 생활 환경에 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 검색 결과에서 주거 환경에 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설(산업 폐기물 처리장, 대규모 축산 폐수 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 부안군 곰소항 인근에 위치한 연립주택으로, 관광 및 어업 활동이 활발한 지역적 특성을 가지고 있습니다. 비교적 넓은 면적을 보유하고 있으며, 주변 신축 다세대 주택의 거래 사례를 고려할 때 시장 가치가 형성되어 있습니다. 다만, 감정가(170,000,000원)가 최근 유사 물건의 거래가(약 127,000,000~130,000,000원) 대비 높은 편이므로, 낙찰가 산정 시 주의가 필요합니다. 임차인의 대항력 부재 및 보증금 인수 여부를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 곰소항 및 주변 관광 자원(내소사, 변산반도 국립공원 등)과 인접하여 향후 관광객 수요 증가 시 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 실거주 목적의 경우, 조용하고 한적한 해안 지역의 생활을 누릴 수 있습니다.

* 본 물건의 면적(77.66㎡)은 비교 대상 매물(65.15㎡)보다 넓어 경쟁력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 실거래가(65.15㎡ 기준, 1.27억~1.30억)와 본건의 넓은 면적(77.66㎡)을 고려하여, 현 시세 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다. 감정가(1.7억)보다는 낮게, 실거래가 추정치(약 1.51억~1.55억)를 기준으로 158,000,000원으로 제안합니다. 이는 본 건의 잠재력과 경매 특성을 감안한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가적인 권리 분석 결과를 반영하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.