나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513840 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 159-35 센트럴뷰 1동 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 도원동 소재‘인천축구전용경기장’남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트, 주상용건물, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '도원역' 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제3층 제304호 외 3개호 로서, (사용승인일 : 2021.11.30) 외 벽 : 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호(가) ~ (라): 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13),방화지구,가축사육제한구역(인천광역시미추홀구가축사육제한에관한조례[2018.7.1.])<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인등에한함(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513840 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 159-35 센트럴뷰 1동 3층304호

용도: 오피스텔

감정가: 237,000,000원

토지면적: 16.62㎡ (약 5.03평)

건물면적: 72.48㎡ (약 21.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

준공년도: 2021년 (2021.11.30 사용승인)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재, 인천축구전용경기장 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 주상용 건물, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 도원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태: 본건은 남동측 및 남서측으로 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

인수되는 권리: 없음 (임차인 보증금 포함)

말소기준권리: 2021년 12월 15일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

등기부 요약:

* 소유권이전 신탁등기(갑3) 및 신탁등기 말소(갑2)가 존재합니다.

* 말소기준권리인 근저당권(을1)보다 후순위인 느티나무제삼차유한회사의 근저당권부채권근질권설정(을1-2)과 미추홀구의 압류(갑4)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 본건은 엠씨아이대부의 임의경매(갑5)로 진행 중입니다.

* 등기부채권 총액은 10,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 타라힐주식회사 (타 ), 전서연 (전 )

* 보증금: 0원

* 차임: 300,000원

* 전입(사업)일자: 2022년 8월 8일

* 확정일자: 2022년 8월 8일

* 대항력: 없음

결론: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

주변 환경: 아파트, 주상복합, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 복합 상권입니다.

교통 접근성: 지하철 1호선 도원역이 인근에 있어 교통이 매우 편리합니다.

생활 편의 시설: 근린생활시설이 가까이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 용이합니다.

지역 발전: 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경: 오피스텔과 아파트가 혼합된 주거 지역으로, 생활 환경이 양호한 편입니다.

교통: 도원역을 이용한 서울 및 수도권 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

편의시설: 주변 상업시설을 통해 쇼핑, 외식 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래계약 허가구역: 외국인 매수 시 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가를 받아야 합니다.

공동담보: 본 물건이 공동담보로 제공되었으므로, 다른 담보물건의 경매 결과에 따라 변동이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 현재까지 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

신탁 관련: 소유권 이전 신탁 등기가 존재하나, 말소 기준 권리보다 후순위로 보이며 경매 절차에 따라 정리될 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 신축급 오피스텔입니다.

2021년 준공된 건물로 건물 상태가 양호하며, 전용면적 72.48㎡ (약 21.93평)으로 넓은 공간을 활용할 수 있습니다.

지하철 1호선 도원역을 이용할 수 있는 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

권리관계가 명확하여 인수되는 권리 및 보증금이 없습니다.

토지거래계약 허가구역 지정 기간(외국인 대상) 및 공동담보라는 점은 유의해야 할 사항입니다.

전반적으로 입지, 건물 상태, 권리 관계 측면에서 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 노후도가 낮고 유지보수 비용 부담이 적습니다.

넓은 실사용 면적: 72.48㎡ (약 21.93평)의 전용면적으로 주거 및 업무용으로 활용 가치가 높습니다.

역세권 입지: 지하철 1호선 도원역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

권리 분석상 안전: 인수되는 채무나 임차 보증금이 없어 권리관계가 깔끔합니다.

향후 가치 상승 기대: 일반상업지역으로 도시 계획에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 237,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 6월 13일 거래: 71.51㎡, 8층, 162,600,000원 (평당 약 741만원)

* 2025년 10월 24일 거래: 71.81㎡, 9층, 183,000,000원 (평당 약 834만원)

시세 분석: 본건의 감정가는 237,000,000원 (평당 약 716만원)으로, 최근 거래된 매매 사례의 최저가보다 높고 최고가와는 격차가 있습니다. 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 185,000,000원 (1억 8천 5백만원)

위 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준을 반영한 보수적인 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 최신 시세를 재확인하고 경쟁 상황을 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.