나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34943 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 575-1 아산탑스빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 지양로176번길에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2001년 12월에 사용승인된 철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 5층건 중 5층 502호로서, 외벽: 드라이비트 마감 창호: 샷시 이중창호임. (사용승인일:2001-12-05)

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 내역

* 사건번호: 부천지원 2025타경34943 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 575-1 아산탑스빌 5층 502호

* 신 주소: 경기도 부천시 오정구 지양로176번길 29

* 건물명: 아산탑스빌

* 용도: 다세대주택 (공동주택)

* 건축년도: 2001년 12월 5일 (사용승인일)

* 건물구조: 철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 5층 건물 중 5층

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 강OO

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

* 토지면적: 19.08㎡ (약 5.77평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 33.67㎡ (약 10.19평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 103,000,000원

* 등기부채권 총액: 516,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 경기도 부천시 오정구 지양로176번길에 위치하며, 주변은 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 항공표면(진입표면구역)

* 과밀억제권역

* 토지거래 계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 본건의 말소기준권리는 2020년 12월 8일 접수된 신순옥의 근저당권 (80,000,000원)임.

* 매각으로 인해 말소될 권리는 을7 근저당권, 갑7 압류(국민건강보험공단), 갑9 압류(인천광역시), 갑10 압류(부천시), 갑11 가압류(주택도시보증공사), 갑12 압류(인천세무서장) 등임.

3.2. 인수되는 권리

* 을8 주택임차권 (강병남): 보증금 120,000,000원, 전입일자 2020년 11월 24일, 확정일자 2020년 11월 9일.

* 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수해야 함. (말소: 인수)

3.3. 등기부 요약

* 소유권 이전: 갑4, 갑5 (박현웅, 서정심)

* 주택임차권: 을8 (강병남, 120,000,000원) - 인수 대상

* 근저당권: 을7 (신순옥, 80,000,000원) - 말소기준권리, 소멸

* 압류/가압류: 갑7, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12 - 소멸

* 강제경매개시결정: 갑13 (채권자 강병남)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 주변 시세 정보에 따르면, 최근 거래된 다세대주택의 경우 건립 연도, 면적, 층수에 따라 가격이 다양하게 형성되어 있음.

* 2019년식 57.51㎡ 다세대주택이 22,500만원에 거래되었으며, 1999년식 37.28㎡ 다세대주택은 10,000만원에 거래되었음.

* 본건(33.67㎡, 2001년식)의 감정가는 103,000,000원으로, 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됨.

4.2. 실거래가 동향

* 최근 거래된 사례들을 보면, 비교적 신축 건물(2019년식)은 높은 가격대를 형성하는 반면, 연식이 오래된 건물(1990년식, 1999년식)은 상대적으로 낮은 가격대를 보임.

* 본건은 2001년식으로 중간 정도의 연식을 가지고 있으며, 5층이라는 장점이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

* 주거 지역에 위치하며 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

* 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

* 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 2026년 8월 25일까지 유효함.

* 토지 취득 시 관할 시군구청의 허가를 받아야 하므로, 관련 절차 및 유의사항을 확인해야 함.

6.2. 대항력 있는 임차인

* 강병남 임차인은 보증금 120,000,000원을 인수해야 하며, 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액임.

* 임차인의 대항력으로 인해, 임대차 관계 및 보증금 회수 방안을 면밀히 검토해야 함.

6.3. 기타 특이사항

* 건물 북측으로 샤시조, 약 8.7㎡의 제시외 건물(베란다)이 소재하며, 이는 매각에 포함될 수 있음. (물건명세서 참고)

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구에 위치한 다세대주택으로, 2001년에 건축된 건물임. 감정가는 103,000,000원으로 책정되었으나, 120,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 낙찰자가 이를 인수해야 하는 부담이 있음. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 추가적인 행정 절차가 필요함. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건임.

8. 투자 포인트

* 부천시 오정구 지역의 다세대주택으로, 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

* 대항력 있는 임차인 인수 조건으로 인해, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 경우 투자 수익을 기대할 수 있음.

* 주변 편의시설 및 교통 여건이 양호하여 주거 가치가 있음.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금을 제외하고 산정하는 것이 원칙임.

* 감정가 103,000,000원을 기준으로, 주변 실거래가 및 연식, 층수 등을 종합적으로 고려하였을 때, 보수적인 관점에서 90,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

* 이는 낙찰 시 총 매입가(입찰가 + 인수 보증금)를 감안한 금액으로, 투자자의 위험 감수 수준에 따라 조정될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.