나이스옥션 법원경매 천안 2025타경784 [1] 충청남도 아산시 신창면 오목리 307-12 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 아산시 신창면 오목리 소재 "오목초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 면소재지내 단독주택 및 근린생활시설과 전, 답 등의 농경지 등으로 형성되어 있는 노선 상가지대입니다.

교통상황

기호1은 대상물건까지 차량 출입가능하고 기호 4토지는 기호1을 통해 접근하고 있으며, 인근에 간선도로 및 시내버스정류장이 위치하고 있어 제반교통여건은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 평탄지반 조성된 상업용 및 창고용 건부지(기호 1) 및 부속토지(기호 2)로서 토지경계면으로 1~2m 높이의 옹벽이 조성되어 있습니다.

인접 도로상태

대상물건 기호1 북측으로 인도와 차도가 분리된 왕복2차선 아스콘포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역, 자연취락지구(오목2지구), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(오목초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(오목초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호 4: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(오목초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(오목초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

바닥포장, 옹벽 등은 토지상의 부가물로 토지에 포함하여 평가하였고 조경, 수목 등은 제시외물건으로 평가하였습니다.

공부와의 차이

특이사항없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2: 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 외벽: 샌드위치판넬 등 마감. 내벽: 샌드위치판넬 및 일부 벽지, 내장타일 마감. 바닥: 에폭시 및 일부 바닥타일 마감. 창호: 하이섀시 등입니다. 일련번호 3: 일반철골구조 판넬지붕 2층 외벽: 샌드위치판넬 등 마감. 내벽: 벽지 및 내장타일 등 마감. 창호: 하이섀시 등 마감입니다.

이용상태

일련번호 2: 창고, 사무실 등(폐문) 일련번호 3: 1층은 휴게음식점(폐문) 2층은 사무소(폐문)

설비내역

기호 2,3: 위생설비 및 급ㆍ배수설비 등, 기호3의 2층: 보일러에 의한 온수난방시설있습니다.

부합물 및 종물

별지 사진 등과 같이 옥탑방이 소재하여 도면 등으로 면적사정하고 구조, 규모 등을 고려하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였습니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 기호2는 일부증축이나 전면개축으로 보여 관찰감가법을 적용하여 감가수정하였습니다.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물 및 수목 포함
-2목록은 23.8.에 일부증축했으나 전면개축 수준임
-4목록: 맹지로서 1목록 통해 접근, 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환)
-임대차관계 미상의 전입자 있음

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경784 (1)

소재지: 충청남도 아산시 신창면 오목리 307-12

용도: 근린시설

감정가: 1,022,361,600원

토지면적: 2788.00㎡ (약 843.47평)

건물면적: 502.47㎡ (약 152.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 충청남도 아산시 신창면 오목리 소재 "오목초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 면소재지 내 단독주택 및 근린생활시설과 전, 답 등의 농경지가 형성되어 있는 노선 상가지대입니다.

교통상황:

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 시내버스정류장이 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 현황:

건물은 총 2개 동으로 구성되어 있으며, 1동은 경량철골구조의 창고시설(총면적 303.31㎡)이고, 2동은 일반철골구조의 제2종근린생활시설(휴게음식점, 사무실 등)로 2층 규모(총면적 199.16㎡)입니다. 제시외 건물 면적은 22.20㎡가 있습니다.

토지 현황:

대상 물건의 토지는 사다리형의 평탄지반으로 상업용 및 창고용 건부지로 이용 중이며, 토지 경계면에 옹벽이 조성되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 자연취락지구(오목2지구), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(오목초등학교)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

권리관계 요약:

말소기준권리는 2021년 9월 24일자 신한은행 근저당권(480,000,000원)입니다. 이후 설정된 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류 등)는 말소될 예정으로, 인수되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 약 1,981,675,169원입니다.

인수되는 권리 여부:

없음.

임차인 분석:

* 임차인: 강하린

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 오정민

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

대항력: 없음

주의사항 (임차인 관련):

현재 파악된 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 다만, 임대차관계 미상의 전입자가 존재하므로 명도 진행 시 주의가 필요하며, 해당 전입자에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

1.4. 상권분석

대상 물건은 아산시 신창면의 면소재지 내 노선상가지대에 위치하고 있으며, 근린생활시설 및 창고, 사무실 등으로 이용되고 있어 지역 내 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 학교가 있어 관련 수요도 일부 존재할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 교육시설:

오목초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

편의시설:

면소재지 내 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명:

4번 토지는 맹지로서 1번 토지를 통해 접근해야 합니다. 해당 토지는 농취증 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로 사전에 반드시 확인 및 발급 가능 여부를 검토해야 합니다.

맹지:

4번 토지는 맹지이므로, 접근 및 이용에 있어 1번 토지와의 관계가 중요합니다.

건물 증축/개축:

2번 건물은 2023년 8월 일부 증축되었으나 전면 개축 수준으로 감정평가 시 감가 수정되었습니다.

명도 관련:

임차인 외 임대차관계 미상의 전입자가 존재하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상인 근린시설 건입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 안전한 편입니다. 그러나 4번 토지의 맹지 여부 및 농지취득자격증명 제출 필수, 임대차관계 미상의 전입자 존재 등은 인수 시 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다. 현재 감정가는 1,022,361,600원이며, 토지 및 건물 면적을 고려할 때 향후 활용 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가능합니다.

* 면소재지 내 상가지대에 위치하며, 학교와 인접해 있습니다.

* 권리관계상 인수되는 부담이 없어 명도 리스크 관리 후 투자가치가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금(0원)이 없으므로, 감정가 1,022,361,600원을 기준으로 주변 시세, 향후 개발 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.