나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31922 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 1537-37 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 열린 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 소재 「금평초등학교」 서측 인근에 위치하며, 부근은 정비된 주택가로 주거지대로서의 주변환경은 대체로 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접토지와 등고 평탄하나, 주거용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북측 및 서측으로 각각 약6m, 2~3m 정도의 포장도로에 양면이 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다. -기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가) 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로 외 벽 : 타일붙임 및 치장벽돌쌓기 위 페인팅 등, 내 벽 : 벽지마감 등, 창 호 : 알미늄샷시 유리창의 구조, 기호2(나) 시멘트블록조 슬래브지붕 단층건으로 내·외벽 : 몰탈위 페인팅 등, 기호2(다)는 소재불명으로 각 건물은 1986.11.20. 사용승인된 건물로서 현상 및 관리상태 등은 보통시 됩니다. (제시외 건물) 기호2(가)의 1층 부분에 조립식 판넬지붕 단층 창고(기호㉠), 옥상에 조적조 슬래브지붕 단층 창고(기호㉡)가 각각 소재합니다.

이용상태

기호2(가) : 주택, 기호2(나) : 창고로 각각 이용중 입니다. (제시외 건물) : 기호㉠,㉡은 각각 창고입니다.

설비내역

기호2(가) : 위생설비, 냉·난방설비 등이 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외 건물 ㉠,㉡ 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 임대관계는 이해관계인 부재로 조사 할 수 없었습니다. -기 타 : --

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물(㉠,㉡) 포함
- 목록2 "변소"는 소재불명임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31922 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 1537-37

* 용도: 단독주택

* 감정가: 187,796,310원

* 토지면적: 171.70㎡ (약 51.9평)

* 건물면적: 176.66㎡ (약 53.4평)

* 제시외 건물 면적: 8.50㎡ (약 2.6평)

* 총 건물 연면적: 185.16㎡ (약 56.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 소재 「금평초등학교」 서측 인근에 위치하며, 부근은 정비된 주택가로서 주거지대로서의 주변환경은 대체로 양호합니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 세장형의 토지로서 인접토지와 등고 평탄하나, 주거용건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측 및 서측으로 각각 약 6m, 2~3m 정도의 포장도로에 양면이 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(금평초등학교)입니다.

3. 권리분석

본 물건은 현재 다수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있으나, 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 권리 관계가 존재하므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 말소기준권리: 건물 등기부상 을2 근저당권 (전주동부신용협동조합, 1997.08.28.)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 건물 등기부상 을1 전세권 (박선자, 1997.04.21. 등기, 40,000,000원)은 매수인이 인수합니다.

* 건물 등기부상 을4 주택임차권 (손자옥, 2000.05.03. 등기, 9,000,000원)은 매수인이 인수합니다.

* 임차인 현황 상 '대항력: 있음'으로 기재된 손미녕 (보증금 8,000,000원) 역시 대항력 있는 임차인으로 판단될 경우 인수 대상이 될 수 있습니다.

* 따라서, 인수되는 총 보증금 및 권리 금액은 최소 49,000,000원 (박선자 전세권 40,000,000원 + 손자옥 주택임차권 9,000,000원)이며, 손미녕 임차인 관련하여 추가 8,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다. 총 인수 예상 금액은 57,000,000원입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 근저당권, 가압류, 압류 등 대부분의 권리는 말소됩니다.

* 임차인 현황:

* 박선자: 보증금 40,000,000원, 차임 0원. (등기상 전세권 인수 대상)

* 손미녕: 보증금 8,000,000원, 차임 0원. (전입 1992-02-20, 확정 1999-02-22, 배당 2026-01-29, 대항력: 있음. 인수 가능성 있음.)

* 손자옥: 보증금 9,000,000원, 차임 0원. (전입 1997-06-02, 확정 1999-02-19, 배당 2000-05-03, 대항력: 있음. 등기상 주택임차권 인수 대상.)

* 손미녕: 보증금 8,000,000원, 차임 0원. (전입 1999-02-20, 확정 1999-02-22, 배당 2000-05-03, 대항력: 없음.)

* 손선영: 보증금 8,000,000원, 차임 0원. (전입 1999-02-19, 확정 1999-02-19, 배당 2026-01-20, 대항력: 없음.)

* 이용준: 보증금 0원, 차임 250,000원. (전입 2024-05-29, 확정 2024-05-27, 배당 2026-02-06, 대항력: 없음.)

* 주의사항:

* 일괄매각, 제시외 건물(㉠,㉡) 포함.

* 목록2 "변소"는 소재불명임.

* 인수되는 권리(박선자 전세권 40,000,000원, 손자옥 주택임차권 9,000,000원)가 있으므로, 총 57,000,000원의 인수 보증금을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 전주시 덕진구 인후동2가의 주택가에 위치하며, 주변 환경이 정비되어 있어 주거지로서 양호한 조건을 갖추고 있습니다. 인근에 금평초등학교가 있어 교육 환경이 우수하며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리합니다. 해당 지역은 주로 단독주택 및 기존 주택이 밀집된 지역으로, 상업 시설보다는 주거 기능에 집중된 상권입니다. 제공된 최근 매매 정보는 동일 지역 내 다른 주택 유형(다세대)으로, 직접적인 비교에는 한계가 있으나, 해당 지역의 전반적인 주택 거래 동향을 간접적으로 파악할 수 있습니다. (최근 다세대 매매: 2026년 7월, 3,500만원, 21.45㎡)

5. 생활정보

* 교육: 금평초등학교가 인근에 위치하여 초등학생 자녀가 있는 가정에 편리합니다.

* 교통: 단지 북측과 서측으로 도로에 접해있으며, 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 조용하고 정비된 주택가로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 박선자(40,000,000원), 손자옥(9,000,000원), 손미녕(8,000,000원) 등 총 57,000,000원에 달하는 보증금 및 권리 금액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 주요 위험 요소입니다.

* 건물 노후: 건물 사용승인일이 1986년으로, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 소재 불명 시설: '변소'로 추정되는 건물 일부가 소재불명 상태로, 발견 시 철거 등 추가적인 비용이나 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(㉠, ㉡)이 포함 매각되므로, 이에 대한 관리 및 활용 방안을 고려해야 합니다.

* 시세 변동성: 제공된 주변 시세 정보(다세대 주택)가 감정가 대비 매우 낮은 수준을 보여, 해당 지역 부동산 시장의 잠재적 하락 또는 특이 거래 사례일 가능성을 시사하며, 물건 자체의 시장 가치 평가에 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주 지역의 안정된 주택가에 위치한 단독주택으로, 입지 조건 및 교통 환경은 양호합니다. 그러나 인수해야 할 권리 관계(전세권, 임차권)가 상당 금액 존재하며, 건물 노후화, 소재 불명 시설 등 잠재적 위험 요소를 내포하고 있습니다. 인수 금액을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요하며, 권리 분석 결과에 대한 면밀한 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 전주시 덕진구의 주택가에 위치하여 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 안정성: 대부분의 담보권 및 가압류가 소멸되므로, 인수되는 권리만 명확히 파악하면 비교적 권리 관계가 깔끔한 물건입니다.

* 리모델링 잠재력: 노후된 건물이지만, 리모델링 또는 신축을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 초등학교 인접: 금평초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 187,796,310원

* 인수 보증금 합계 (추정): 57,000,000원 (박선자 40,000,000원 + 손자옥 9,000,000원 + 손미녕 8,000,000원)

* 감정가에서 인수 보증금 제외 금액: 187,796,310원 - 57,000,000원 = 130,796,310원

* 총 면적 (토지+건물+제시외): 171.70㎡ + 176.66㎡ + 8.50㎡ = 356.86㎡ (약 108평)

* 인수 보증금 제외 후 평당 감정가: 약 1,211,077원/평

제공된 주변 시세 정보(다세대 주택, 2026년 7월 거래 3,500만원, 21.45㎡ 기준 약 538,000원/평)는 본건과 주택 유형이 다르며, 단독주택의 시세를 직접적으로 반영하기 어렵습니다. 해당 정보는 참고용으로 활용하되, 본 건의 감정가와 인수 권리 금액을 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

건물 노후도, 잠재적 수리 비용, 그리고 인수되는 5,700만원의 권리 금액을 고려할 때, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 인수 보증금 제외 감정가 기준 80% 수준: 약 104,637,048원

* 인수 보증금 제외 감정가 기준 90% 수준: 약 117,716,477원

종합적으로, 1억 1천만원 ~ 1억 2천만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 실제 입찰가는 본인의 자금 계획, 리모델링 비용 예상치, 그리고 해당 물건의 최종적인 가치 평가에 따라 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.