나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102150 [1] 부산광역시 북구 화명동 2292-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 '학사초등학교' 북측 인근에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설 및 주상용건물, 아파트단지, 학교, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 '화명역'이 위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 무난시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가로장방형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 20m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2020-11-11)(화명2택지개발사업 지구단위계획 구역), 주거용지(단독주택용지(건폐율:60%이하, 용적률:120%이하)), 도로(접합), 상대보호 구역(용수중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학사초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2): 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물로서 외벽: 드라이비트 마감 내벽: 몰탈위페인팅 및 벽지마감 등 창호: 샷시창.

이용상태

1층: 근린생활시설(애견용품백화점, 애견미용분양) 2,3층: 단독주택.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 난방설비(2,3층) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물 기호㉠,㉡이 소재하나, 구조, 규모, 용도 등으로 보아 본건에 미치는 영향 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타: 본 건물 1층의 면적은 등기사항전부증명서(귀 제시목록)상 235.23㎡, 일반 건축물대장상 235.24㎡으로 상이하나 본 평가에서는 일반건축물대장상 면적을 기준으로 사정하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물 1층은 근린생활시설(애견용품백화점, 애견미용분양), 2,3층은 단독주택으로 이용중임. 본 건물 1층의 면적은 등기사항전부증명서상 235.23㎡, 일반건축물대장상 235.24㎡으로 상이하나 일반건축물대장상 면적을 기준으로 평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102150 (1)

소재지: 부산광역시 북구 화명동 2292-3

용도: 근린주택

감정가: 2,529,822,080원

토지면적: 461.50㎡ (약 139.58평)

건물면적: 553.42㎡ (약 167.41평)

건물 제시외면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 '학사초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 주상용 건물, 아파트 단지, 학교, 공원 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 '화명역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 상태: 인접 토지와 등고 평탄한 가로장방형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 서측으로 폭 20m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(화명2택지개발사업 지구단위계획 구역), 주거용지(건폐율 60% 이하, 용적률 120% 이하), 도로, 상대보호구역(용수중학교, 학사초등학교), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

* 건물 구조 및 이용 상태: 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물입니다. 1층은 근린생활시설(애견용품백화점, 애견미용분양)로, 2, 3층은 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 벽지 마감 등이며, 창호는 샷시창입니다.

* 건물 설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 난방 설비(2, 3층) 등이 되어 있습니다.

* 건축물표제부상 주요 정보:

* 건축물 용도: 단독주택(다가구), 제2종근린생활시설

* 건물 연면적: 553.43㎡ (약 167.41평)

* 토지 면적: 461.5㎡ (약 139.58평)

* 건축 승인일: 2001년 8월 31일

* 사용 승인일: 2001년 11월 22일

3. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 토지 등기부: 다수의 소유권 이전, 근저당권(밀양농업협동조합, 17.4억원, 2023.07.28. 접수)이 말소기준권리이며, 이후 압류 및 강제경매(채권자: 장 ) 등기가 존재합니다.

* 건물 등기부: 토지 등기부와 유사한 소유권 변동 및 권리 설정 내역이 확인됩니다. 말소기준권리는 밀양농업협동조합의 근저당권(17.4억원, 2023.07.28. 접수)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 을구 순위 17번 전세권설정등기(2012.03.27. 등기, 전세금 100,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. (채권자: 김 )

* 을구 31번 주택임차권등기(2016.09.09. 등기, 임대차보증금 130,000,000원, 전입 2016.11.10, 확정 2016.11.10)는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (채권자: 장 )

* 임차인 현황 및 분석:

* 임차인: 김 (전세권 100,000,000원)

* 참고: 등기부상 전세권 설정자로, 위 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 명시된 바와 같이 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 임차인: 장 (보증금 130,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2016-11-10, 확정일자: 2016-11-10.

* 참고: 위 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 명시된 바와 같이, 배당 후 잔액이 발생하면 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 김 (임차인 현황 상 보증금 150,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일자 2012-03-23, 대항력 없음)

* 참고: 등기부상의 전세권(1억원)과는 별도로 임차인 현황에 기재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 전세권 인수분(1억원)과는 별개의 사안일 수 있으며, 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 등기부상의 전세권은 인수되는 것이 명확합니다.

* 임차인: 백평애견미용실 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 임차인: 우 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-01-15, 대항력 없음)

* 임차인: 전 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-15, 대항력 없음)

* 임차인: 황 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2012-05-07, 대항력 없음)

4. 상권분석

* 본건은 부산 북구 화명동의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하여 근린생활시설의 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 1층 근린생활시설(애견용품백화점, 애견미용분양)은 지역 주민을 대상으로 하는 상권이며, 관련 업종 수요에 따라 안정적인 운영이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변에 아파트 단지 및 학교가 인접해 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

* 주상용 건물들이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 편입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 단지 인근에 각종 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 교육 환경: 학사초등학교, 용수중학교 등 초, 중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 용이합니다.

* 교통: 부산도시철도 2호선 '화명역'과 시내버스 정류장이 근접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 주거 환경: 인근에 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 인수 부담: 등기부 및 물건명세서상 김 씨의 전세권(1억원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 장 씨의 임차권(1.3억원) 또한 배당 후 잔액이 발생하면 인수될 가능성이 있습니다. 이는 총 2.3억원 규모의 추가 인수 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 임차인 현황의 복잡성: 임차인 현황 상 김 씨가 보증금 1.5억, 차임 200만원으로 기재되어 있으나, 등기부상 전세권(1억원)만 인수되는 것으로 명시되어 있으며, '대항력 없음'으로 처리되어 있습니다. 등기부상 권리와 임차인 현황 상의 정보가 상이할 수 있으므로, 인수되는 전세권 1억원 외에 추가적인 임차 관련 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. (단, 물건명세서상 인수되는 권리는 전세권 1억과 임차권 잔액 인수만 명확합니다.)

* 건물 1층 면적 상이: 등기사항전부증명서와 일반건축물대장상 1층 면적이 미세하게 상이하나, 일반건축물대장상 면적을 기준으로 평가되었습니다. 이는 향후 관리나 재건축 시 행정 처리에서 참고될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 외부에 제시외 건물(8.50㎡)이 존재하며, 일괄매각 대상에 포함됩니다. 이는 별도의 처리나 관리 부담이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 자체 조사 결과, 본 물건과 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 북구 화명동의 준수한 입지 조건을 갖춘 근린주택으로, 현재 1층은 상가, 2-3층은 주택으로 복합적으로 이용되고 있어 다양한 수익 창출이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

* 인근 학교 및 지하철역과의 접근성이 좋고, 주변 상권 및 주거 환경이 잘 형성되어 있어 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 다만, 매각으로 인해 소멸되지 않는 선순위 전세권 및 임차권이 존재하여 매수인이 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이 부분에 대한 정확한 파악과 인수 비용 산정이 필수적입니다.

* 채권자 장 씨가 신청한 강제경매가 진행 중이며, 말소기준권리보다 선순위인 권리들이 존재하므로 철저한 권리분석을 통한 인수 비용 산정이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 학군 및 교통 요지에 위치하여 주거 및 상업 활동에 유리합니다.

* 복합 용도: 1층 상가와 2-3층 주택을 통한 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 향후 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각받아 일체로 활용하거나 재개발 시 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정평가액은 2,529,822,080원입니다.

* 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 본건과 같이 규모가 크고 복합 용도의 근린주택은 직접적인 비교가 어렵지만, 토지 가치 및 입지 요인을 고려할 때 감정평가액 수준의 가치를 지닌다고 판단됩니다.

* 본 건은 매수인이 인수해야 하는 권리(선순위 전세권 1억원, 임차권 잔액 인수 가능성)가 존재하므로, 총 실질 투자 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* '인수 보증금'을 제외하고 계산한다는 원칙 하에, 건물의 순수한 가치와 향후 수익성을 고려하여 감정가의 약 95% 수준을 적정 입찰가 범위로 제안합니다.

* 이를 바탕으로, 예상 입찰가는 약 2,400,000,000원 (24억원) 내외로 산정할 수 있습니다.

* 총 실질 매수 비용은 예상 입찰가(약 24억원) + 인수되는 전세권(1억원) + 인수 가능성 있는 임차권 잔액(최대 1.3억원)을 합한 금액이 됩니다. 따라서, 최종 취득 시 총 소요 비용은 약 25억원에서 26.3억원 사이가 될 수 있습니다.

* 본 입찰가 제시는 현재 시점의 감정가, 권리 분석, 주변 시세 등을 종합적으로 고려한 것으로, 실제 입찰 시에는 경쟁 물건 및 시장 상황을 면밀히 추가 검토하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.