나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경840 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1450 에스케이뷰아파트 104동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 해운대신시가지내 남동측, 동백초등학교 북동측 인근 에 위치한 에스케이뷰아파트 104동 14층 1404호이며, 주위는 아파트단지, 근린상가 및 각급 학교로 이루어져 있어 주거환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 기장읍행정복지센터 남서측 인근, 기장종합 사회복지관 북동측 인근에 위치한 동환 라온제나 기장 아파트 주건축물 제1동 3층 303호와 4층 403호이며, 주위는 본건과 유사한 소규모 공동주택, 소규모 골장, 나대지 등이 혼재하여 주거환경 보통임.

교통상황

차량출입 가능하며, 마을버스 및 시내버스정류소가 인근에 있어 대중교통사정 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 마을버스 및 시내버스정류소가 인근에 있고 동해선 기장역이 근거리에 있어 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하실부 9층 건물 내 3층 303호와 4층 403호로서, ·외벽 : 저층 석재 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅, ·내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함.

건물의 구조

철근 콘크리트벽식조 슬래브지붕 지하실부 25층 건물 내 14층 1404호로서, ·외벽 : 시멘몰탈 위 페인팅, ·내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함.

이용상태

아파트임.

이용상태

공히 공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스 공급설비, 열병합 지역난방설비 되어있음.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 동하향 경사지에 평탄하게 택지 조성되어 아파트 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지의 토지로 북서하향 경사지에 비교적 평탄하게 단지 조성되어 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 8미터의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

북서측으로 약 30미터의 간선도로에 접하고, 북동측으로 약 20미터의 포장도로로 차량출입하 며, 남측으로 약 15미터 포장도로에 접함,

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역(2013-07-10), 상대보호구역.

토지이용계획 및 제한상태

본건이 있는 기호(2)는 제2종일반주거지역(2025-08-20), 지구단위계획구역, 도로(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역(에이아이디유치원), 절대보호구역(동백초등) , 택지개발지구, <추가기재>공동주택용지.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 동향, 계단식(1개층 3개호)로 지상에 주차장시설 되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 남동향, 계단식으로 지상 및 지하주차장시설 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 부산광역시 해운대구 좌동 1450 에스케이뷰아파트 104동 14층 1404호에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다.

사건번호: 부산동부지원 2025타경840 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1450 에스케이뷰아파트 104동 14층 1404호

용도: 아파트

감정가: 239,000,000원

토지면적: 32.14㎡ (약 9.72평)

건물면적: 59.91㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

아파트 정보:

아파트명: SK VIEW 아파트

사용승인일: 1998년 3월 2일

동수: 16개동

세대수: 1,721세대

총 주차대수: 408대 (전기차 충전기 지하 21대)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 해운대 신시가지 내에 위치하며, 동백초등학교 북동측 인근에 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린상가 및 각급 학교로 이루어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

교통상황:

차량 출입이 가능하며, 마을버스 및 시내버스 정류소가 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 형상 및 이용상태:

본건 토지는 정방형의 토지로, 동하향 경사지에 평탄하게 택지 조성되어 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

남측으로 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 택지개발지구 내 공동주택 용지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

임차인: 손화정 (손 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 7월 4일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

권리 분석 결과, 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

등기부 현황:

말소기준권리: 2008년 12월 31일 접수된 주식회사유니온의 근저당권 (을6)입니다.

말소되는 권리: 말소기준권리 이후에 설정된 근저당권(을8, 을9, 을10) 및 임의경매개시결정(갑3) 등은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보상으로는 명확히 기재된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 422,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 해운대 신시가지 지역은 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 함께 다양한 근린상가가 발달해 있습니다. 동백초등학교 등 교육시설이 인근에 있어 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 기본적인 상권은 양호한 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조:

본건은 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕의 25층 건물 중 14층 1404호입니다. 외벽은 시멘몰탈 위 페인팅으로 마감되었습니다. (내벽 및 창호 상태는 이해관계인 부재로 조사되지 않아 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 필요합니다.)

설비 내역:

위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스 공급에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주차:

총 408대의 주차가 가능하며, 지하 주차장에는 21대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인:

감정평가 당시 이해관계인 부재로 인해 건물의 내벽 및 창호 등 내부 마감 상태에 대한 조사가 이루어지지 않았습니다. 따라서 경매 진행 및 응찰 시 반드시 직접 방문하여 내부 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

명도 관련:

모든 임차인은 대항력이 없으며 인수할 보증금이 없으나, 통상적인 경매 물건의 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차 및 비용을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 해운대구 신시가지에 위치한 SK VIEW 아파트 14층 물건으로, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖춘 우량 주거지 내에 자리하고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 안전한 물건으로, 인수해야 할 임차인이나 별도의 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 다만, 건물의 내부 상태에 대한 확인이 필수적이며, 명도 과정을 신중하게 진행해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 해운대 신시가지의 중심 지역으로, 부산의 대표적인 주거 및 생활 인프라가 집약된 지역입니다.

권리관계: 말소기준권리에 의해 모든 등기부상 권리가 소멸되어 권리관계가 매우 깔끔합니다.

시세차익: 감정가가 최근 실거래가보다 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 저렴한 가격으로 낙찰받을 경우 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

환금성: 해운대 지역은 꾸준한 수요가 있는 인기 지역으로, 매각 및 환금성이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

2026년 7월 21일: 280,000,000원 (11층)

2026년 7월 16일: 265,000,000원 (4층)

2026년 7월 8일: 247,500,000원 (8층)

상기 실거래가 평균은 약 264,167,000원입니다. 본건은 14층으로 최근 거래된 11층보다 높은 층수임을 감안할 때, 평균가 이상에서의 거래 가능성이 높습니다.

감정가(239,000,000원)와 최근 실거래가(247,500,000원 ~ 280,000,000원)를 종합적으로 고려하였을 때, 14층이라는 층수 이점을 감안한 합리적인 예상 입찰가는 약 265,000,000원에서 280,000,000원 사이로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 265,000,000원 ~ 280,000,000원을 고려하여 응찰하는 것을 추천드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.