나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12663 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 930 브라운스톤 천안 109동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 '한들초등학교' 북서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 도시개발사업 진행구역 등으로 형성되어 있으며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 시내간선도로상에 버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경량철골트러스지붕 9층으로 (사용승인일: 2006.05.30) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일 등 창호 : 샤시창호.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평지이며, '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 서측으로 왕복8차선 및 북측으로 왕복4차선 간선도로, 남측 및 서측으로 왕복2차선 포장도로를 이용하여 접근가능하며 제반 도로여건은 무난시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(백석브라운스톤아파트), 소로3류(폭 8m미만)(소로3-1059, 보행자전용도로)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(2023-08-01)(중로2-49)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(2023-08-01) (중로2-51)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역), 상대보호구역(아이솔 유치원(상대정화구역)), 절대보호구역(아이솔유치원(절대정화구역)).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 천안지원 2025타경12663 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 천안지원 2025타경12663 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 930 브라운스톤 천안 109동 2층204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 209,000,000원

* 토지면적: 45.43㎡ (약 13.75평)

* 토지지분: 45.4345㎡

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 건물지분: 84.992㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 연OO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 '한들초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 도시개발사업 진행 구역 등으로 형성되어 있습니다. 전반적인 제반 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근 시내 간선도로에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 판단됩니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 토지는 대체로 가장형의 평지이며, '아파트부지'로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 아파트단지는 서측 왕복 8차선, 북측 왕복 4차선, 남측 및 서측 왕복 2차선 포장도로를 통해 접근 가능하며, 도로 여건은 무난합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(백석브라운스톤아파트)으로 지정되어 있습니다. 또한 소로 3류, 중로 1류, 중로 2류 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(아이솔 유치원)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 대전지방법원 천안지원 2025.11.11. 접수된 강제경매개시결정 (2025타경12663) 입니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본상 을구 5번으로 등기된 주택임차권(권리자: 연제백, 권리금액: 210,000,000원, 전입일자: 2020.12.01, 확정일자: 2020.11.30)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 물건명세서에도 이 점이 명시되어 있어, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* * 맹혜영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-12-01, 대항력 없음.

* * 연제백: 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-12-01, 확정일자 2020-11-30, 대항력 있음. (권리분석상 본 임차인의 보증금은 매수인에게 인수됩니다.)

* 기타 권리사항: 집합건물 등기부상 소유권 이전 이력은 있으나, 강제경매(갑7)가 말소기준권리로서 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 아파트 단지는 주변에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 또한 도시개발사업 진행 구역에 속해 있어 향후 상권 발달 가능성이 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 있어 주민 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: '한들초등학교'가 북서측 인근에 위치하며, 아이솔 유치원(상대/절대 보호구역)이 인접해 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 복리시설 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장으로 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 건물 정보: 본 건은 브라운스톤 천안 아파트 109동 2층 204호이며, 철근콘크리트구조로 건축되었습니다. 사용승인일은 2006년 5월 30일입니다. 내부 이용 현황은 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

* 아파트 정보: 브라운스톤천안아파트는 14개동, 901세대로 구성되어 있으며, 사용승인일은 2006년 5월 30일입니다. 총면적은 114,959.02㎡이며, 세대당 평균 주차 대수는 약 2.8대입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 인수: 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 연제백의 보증금 210,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액이 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 추가로 부담해야 하므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 제공된 정보에 따르면 임대 관계는 미상으로 되어 있어, 현재 점유 형태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 대항력 있는 임차인 연제백이 존재하므로 점유는 임차인일 가능성이 높습니다.)

* 주변 개발 사업: 도시개발사업 진행 구역이라는 점은 향후 지역 가치 상승 가능성을 내포하지만, 사업 진행 중 발생할 수 있는 소음, 먼지 등 일시적인 불편을 감수해야 할 수도 있습니다.

1.6. 종합 의견

브라운스톤 천안 아파트는 일반적인 주거 환경, 교통, 생활 편의성 측면에서 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 2억 1천만원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이로 인해 실제 투입 비용이 감정가 및 최근 시세보다 훨씬 높아질 수 있어, 매우 신중한 접근과 면밀한 권리 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트 대비 합리적인 가격 접근 가능성: 임차인 보증금 인수 부담을 고려하더라도, 적절한 입찰가 산정을 통해 시세보다 낮은 비용으로 매입할 경우 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

* 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력: 도시개발사업 진행 구역에 속해 있어 향후 지역의 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 실거주 시 안정적인 주거 환경: 익숙한 지역에서 안정적인 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 210,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 실제 총 투입 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

최근 매매 사례 (2026년 6월) 기준으로, 동일 면적(84.99㎡)의 실거래가는 220,000,000원 ~ 243,000,000원 수준입니다.

만약 본 건의 감정가(209,000,000원)로 입찰할 경우, 총 투입 비용은 209,000,000원 + 210,000,000원 = 419,000,000원이 되어 최근 실거래가보다 현저히 높아 투자 손실이 예상됩니다.

따라서, 수익성을 확보하기 위해서는 '입찰가 + 210,000,000원'이 현재 시장가(약 227,000,000원)보다 낮아야 합니다. 이는 입찰가가 매우 낮게 결정되어야 함을 의미합니다.

보수적인 관점에서, 최저매각가격을 고려하더라도 낙찰 후 총 투입 비용이 시장가를 초과할 위험이 매우 높습니다.

제안 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

위 범위로 입찰 시, 총 투입 비용은 150,000,000원 + 210,000,000원 = 360,000,000원 ~ 170,000,000원 + 210,000,000원 = 380,000,000원 이 됩니다. 이는 최근 실거래가보다 여전히 높은 수준으로, 상당한 위험을 수반합니다. 본 건은 임차인의 배당금 수령액에 따라 리스크가 크게 달라지므로, 반드시 해당 정보를 사전에 확인한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.