나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53327 [1] 경기도 성남시 수정구 창곡동 580 주건축물제1동 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 창곡동에 소재하는 "위례한빛고등학교" 남측 인근에 위치하고, 주위는 본건과 유사한 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역 으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 노선 수, 배차간격 등을 고려할 때 교통상황은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 12미터 내외, 북서측 및 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도 로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(위례), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3 류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2022-12-02)(성남교육지원청 평생교 육건강과-15319(2022. 12. 2.)호), 상대보호구역(2023-11-07)(상대보호구역), 상대보호구역( 위례6유치원), 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 비행안전제6구역(전술)(2025-09-29)( 비행안전제6구역), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 임업용산지, 과밀억제권역, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대 상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 2층 건으로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽: -, 창호: 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호(1)은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53327 (1)

소재지: 경기도 성남시 수정구 창곡동 580 주건축물제1동

용도: 다가구주택

감정가: 4,289,214,400원

토지면적: 290.00㎡ (약 87.73평)

토지지분: 290㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 459.19㎡ (약 138.91평)

건물지분: 459.19㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOOOOOOOO (인천옹진농업협동조합)

특이사항: 대항력있는임차인 존재

주의사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 성남시 수정구 창곡동에 소재하며, "위례한빛고등학교" 남측 인근입니다.

* 주위 환경: 본건은 유사한 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 토지 이용 현황: 인접 필지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북동측으로는 노폭 약 12미터, 북서측 및 남서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 도시지역, 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(위례)이며, 소로1류, 중로3류에 접합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 임업용산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 인천옹진농업협동조합 (본건의 근저당권자이자 말소기준권리)

* 총 등기부 채권액: 약 51억 7,951만원 (토지 및 건물 합산)

* 소유권 현황:

* 최초 소유권 보존: 한국토지주택공사

* 소유권 이전: 이준희외 1명

* 주요 권리 내역:

* 근저당: 인천옹진농업협동조합 (말소기준권리, 3,408,000,000원)

* 다수의 압류 및 가압류: 성남세무서장, 수원지구원예농업협동조합, 송파세무서장, 광명신용협동조합, 영등포농업협동조합, 성남시, 동수원신용협동조합, 하나은행 등 다수. (전체 채권액 합산)

* 임차인 현황:

* 임차인: MUCHOWGRACENICOLE

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-18

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 존재하므로, 명도 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 신혜원

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입일자: 2025-09-24

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 차재근

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입일자: 2023-11-10

* 확정일자: 2023-11-10

* 배당신고일자: 2026-01-08

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 인수할 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 위례지구 내에 위치하여 주거 지역으로서의 가치가 높습니다.

* 주변에 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 우수합니다.

* 제1종전용주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 주거 환경 개선에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 위례한빛고등학교가 인근에 위치하며, 다수의 학교와 교육 시설이 밀집해 있습니다.

* 편의 시설: 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 공원 등이 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 통해 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: MUCHOWGRACENICOLE 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 상세한 계약 내용을 확인하고 협상을 진행하는 것이 중요합니다.

* 복잡한 권리 관계: 다수의 압류 및 가압류가 설정되어 있어 권리 분석이 복잡합니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 대부분 경매 절차에서 소멸될 것으로 예상되나, 잔여 채무 발생 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전제6구역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하므로, 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 수정구 창곡동, 위례지구 내에 위치한 다가구주택으로, 우수한 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖춘 입지 좋은 부동산입니다. 넓은 토지와 건물 면적을 보유하고 있으며, 주변 학교 및 공원 접근성이 뛰어나 실거주 및 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 복잡한 권리 관계는 명도 및 법적 절차 진행 시 주의가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 위례지구 내 우수한 입지: 신도시 개발 지역으로 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 안정적인 주거 수요: 단독주택 및 다가구주택으로서 꾸준한 임대 수익 기대 가능.

* 풍부한 생활 인프라: 교육, 편의, 교통 등 생활 편의시설 인접.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 4,289,214,400원입니다.

대항력 있는 임차인 MOSTOWGRACENICOLE의 인수 보증금은 0원으로 확인되어, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

다만, 복잡한 권리 관계, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크, 그리고 위례지구의 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 결정될 수 있으나, 본 건의 특수성을 감안하여 현장 조사, 권리 분석 심화, 예상 명도 비용 등을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

(참고: 구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 심층 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.