나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16115 [1] 충청남도 서천군 서면 도둔리 1420 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 서면 도둔리 소재, ‘춘장대해수욕장’ 동측 인근에 위치하며 부근은 춘장대 주변 숙박시설및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음

교통상황

동측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통시 됨

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형 평지로 상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태

서측및 북측으로 폭약 10미터및 8미터 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 관광 휴양개발진흥지구, 소로1류(폭10m~12m)(접함), 소로2류(폭8m~10m0(접함),가축사육제한구역(일부제한 600m이내 모든 축종), 관광지.

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건으로 - 외벽: 라임스톤석재붙임. - 내벽: 벽지 및 일부타일, 인테리어 마감 등. - 바닥: 강마루,화강석물갈기,바닥타일 - 창호: 샷시창호.

이용상태

숙박시설및 부수시설로 이용 1층: 안내실 및 상업시설 2층~5층: 객실 지1층: 물탱크실외

설비내역

위생설비 및 급배수 설비 구비, 난방시설,냉방시설,승강기설비 구비.

부합물 및 종물

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 건물사용승인일 : 2022.08.10.

물건 비고

- 일괄매각
- 유치권신고인 (주)천도산업개발 대표이사 김석종으로부터 방수 및 간판공사대금채권 금 26,000,000원을 위하여 본건 건물 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고(2026. 7. 6.자)가 있으나 그 성립 여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 홍성지원 2025타경16115 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 문창신용협동조합 (사건의 근거 권리: 채권금액 3,327,142,018원)

1.2. 물건 상세내역

소재지: 충청남도 서천군 서면 도둔리 1420

용도: 숙박시설

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

토지면적: 1156.60㎡ (약 349.87평)

건물면적: 1751.37㎡ (약 530.19평)

건물 사용승인일: 2022년 08월 10일

1.3. 감정평가 개요

감정가: 4,027,240,130원

토지감정요항표 요약:

* 위치 및 주위환경: 충청남도 서천군 서면 도둔리, ‘춘장대해수욕장’ 동측 인근에 위치. 주변은 숙박시설 및 근린생활시설 밀집.

* 형태 및 이용상태: 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 관광휴양개발진흥지구, 소로1류(접함), 소로2류(접함), 가축사육제한구역, 관광지.

* 접합도로: 서측 및 북측으로 폭 약 10미터 및 8미터 도로에 접함.

건물감정평가요항표 요약:

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층, 지하1층 건물.

* 이용상태: 숙박시설 및 부수시설 (1층: 안내실/상업시설, 2층~5층: 객실, 지하1층: 물탱크실 외).

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방시설, 냉방시설, 승강기설비 구비.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 서천군 서면 도둔리에 위치하며, 유명 관광지인 춘장대해수욕장 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 해수욕장 관광객을 대상으로 하는 숙박시설과 다양한 근린생활시설들이 밀집해 있어 관광 상권의 특징을 보입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 교통: 본 물건 동측 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 토지는 서측과 북측으로 각각 폭 약 10미터 및 8미터의 도로에 잘 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 계획관리지역, 관광휴양개발진흥지구로 지정되어 있어 관광 및 휴양 관련 개발에 적합한 용도지역으로 분류됩니다. 또한, 소로 1류 및 2류 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 관광지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건의 등기부등본상 권리관계는 다음과 같이 요약됩니다.

* 토지 및 건물 등기부채권 총액: 4,192,466,478원.

* 말소기준권리: 2021년 08월 11일자 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (금액: 3,883,000,000원).

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리 중 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 등기부상 대부분의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다. 다만, 법원 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리에 대한 특별한 언급은 없으며, 일괄 매각으로 진행됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박대홍

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-08-26

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력이 없는 임차인으로, 인도명령 대상이 될 수 있습니다.

* 임차인: 송정옥

보증금: 100,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2023-06-26

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력이 없는 임차인으로, 인도명령 대상이 될 수 있습니다. 송정옥은 소유권이전청구권가등기(매매예약) 권리자이기도 하므로, 관련 법적 검토가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 유치권 분석

* 유치권 신고: (주)천도산업개발 대표이사 김석종으로부터 방수 및 간판공사대금 채권 26,000,000원을 이유로 본 건물 전부에 유치권 신고(2026. 7. 6.자)가 접수되었습니다.

* 성립 여부: 현재 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 낙찰 후 유치권의 인수 여부에 대한 법적 판단이 필요합니다. 이는 본건의 주요 리스크 요인으로 고려되어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 춘장대해수욕장 인근은 관광객을 주 타겟으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 주변에는 다수의 숙박시설(펜션, 모텔 등)과 식당, 편의점, 카페 등 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 이는 숙박시설 운영 시 잠재적인 고객 확보 및 편의시설 이용 측면에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

춘장대해수욕장이라는 주요 관광지와의 인접성은 레저 및 휴양 활동에 용이한 환경을 제공합니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 식음료, 편의점 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 쇼핑몰이나 병원 등 대도시 수준의 편의시설은 다소 거리가 있을 수 있으며, 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 리스크

* 유치권: 신고된 유치권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수 또는 소송 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험을 내포합니다.

* 가등기: 임차인 송정옥 명의의 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 존재하며, 이는 향후 소유권 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 명도 리스크

* 임대관계 미상: 토지 및 건물에 대한 임대관계가 확인되지 않아, 실제 점유자에 대한 정확한 파악과 명도 과정에서 예상치 못한 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 관광지 상권의 변동성: 관광지 특성상 계절적 요인이나 외부 환경 변화에 따라 상권의 유동성이 클 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 춘장대해수욕장 인근의 관광 휴양지에 위치한 숙박시설로, 비교적 신축(2022년 사용승인) 건물이며 토지와 건물을 일괄 매각한다는 점에서 투자 가치를 지닐 수 있습니다. 감정가는 약 40.3억원으로 높게 책정되어 있으며, 현재까지 파악된 채권 총액 또한 상당합니다.

하지만, 성립 여부가 불분명한 유치권 신고와 소유권이전청구권가등기, 그리고 임대관계 미확인으로 인한 명도 부담 등은 투자 결정에 앞서 반드시 심층적인 검토와 주의가 필요한 부분입니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 입지: 춘장대해수욕장 인근의 관광객 수요를 기반으로 하는 숙박시설로서 잠재적 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 신축급 건물: 2022년 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태의 시설을 보유하고 있어 리모델링 비용 등 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각함으로써 토지 개발 및 건물 운영에 대한 유연성을 확보할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 관광지 개발 계획이나 주변 지역의 발전 가능성에 따라 부동산 가치가 상승할 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(본건 0원)을 제외한 금액으로 산정해야 합니다. 본건의 감정가는 4,027,240,130원입니다.

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 유치권 및 가등기와 관련된 추가 인수 또는 소송 비용 예측.

* 건물의 현재 상태 및 향후 리모델링 또는 유지보수 비용.

* 주변 유사 물건의 시세 및 최근 경매 낙찰가율.

* 해당 지역의 관광 경기 동향 및 향후 전망.

* 물건의 명도 가능성 및 예상 소요 기간.

이러한 제반 사항과 본 물건이 가진 리스크 요인들을 충분히 반영하여, 감정가의 일정 비율(예: 70%~90%) 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 일반적인 전략일 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 보다 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.