나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22167 [1] 경상남도 거제시 상동동 1077 거제더샵블루시티 101동 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 거제시 상동동 소재 '거제상동초등학교' 북서측 인근에 위치하는 '거제더샵블루시티 101동 18층 1801호'이며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 18층 1801호로서, - 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등. - 내벽: 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등. - 창호: 샷시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지세의 부정형 토지로서, '아파트(거제더샵블루시티) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북동측으로 노폭 약 15m, 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 주거용지(공동주택용지, 지구단위계획등 추가제한사항 도시계획과 문의) , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ의 5. 그 밖의 사항' 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 통영지원 2025타경22167 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주식회사하나자산신탁 (등기부상 가압류 및 강제경매 권리자로 확인됨)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 거제시 상동동 1077 거제더샵블루시티 101동 18층 1801호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 18층 1801호

* 이용상태: 아파트로 이용 중임

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 231,000,000원

* 토지 면적: 60.43㎡ (약 18.28평)

* 건물 면적: 84.85㎡ (약 25.67평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 경상남도 거제시 상동동 소재 '거제상동초등학교' 북서측 인근에 위치함

* 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨

* 단지 인근으로 노폭 약 15m 및 10m 내외의 도로가 개설되어 있음

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역에 해당함

* 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉)에 해당함

* 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 해당함

* '주거용지(공동주택용지, 지구단위계획등 추가제한사항 도시계획과 문의)'로 추가적인 도시계획상 제한사항이 있을 수 있으므로, 거제시청 도시계획과 문의가 필요함

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 농협은행주식회사의 근저당권 (접수일자 2018-01-05, 채권최고액 234,000,000원)이 말소기준권리에 해당함

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리 및 후순위 권리는 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됨

* 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 등기부등본상 지상권 설정 내역은 확인되지 않음. 이에 대한 추가 확인이 필요함

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계: 미상

* 금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문 등을 통한 추가 확인이 필수적임.

4. 상권분석

* 단지 인근에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 수준임

* 주변 지역 주민들의 후기에 따르면, 상동 상권이 점차 좋아지고 있으며, 아파트 내 커뮤니티 시설 및 단지 주변 마트, 다이소 등의 편의시설 이용이 편리한 것으로 파악됨

* 주요 상업 및 편의 시설은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 거제더샵블루시티

* 총 동수: 10개동

* 총 세대수: 988세대

* 사용승인일: 2017년 10월 27일

* 건물 최고층: 25층

* 주차대수: 총 1,211대 (세대당 약 1.22대)

* 세부 내역: 실내 주차 1,204대, 실외 주차 7대

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 주민공동시설 등

5.2. 주변 편의시설

* 단지 북서측 인근에 거제상동초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함

* 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적으로 주거 환경이 보통 수준임

* 일부 후기에 따르면 단지 인근에 다이소, 마트 등이 있어 생활 편의성이 좋은 것으로 언급됨

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 등기부등본상 다수의 근저당, 가압류, 강제경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 말소기준권리(농협은행 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸 예정임

* '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재된 부분에 대한 등기부상 확인이 필요하며, 이는 잠재적 권리 인수 리스크로 작용할 수 있음

6.2. 법률적 제한

* 토지이용계획상 '중로1류(폭 20m~25m)(저촉)'에 해당하여 건축 또는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음

* '주거용지(공동주택용지, 지구단위계획등 추가제한사항 도시계획과 문의)'로 추가적인 도시계획 관련 제한사항이 있을 수 있으므로, 거제시청 도시계획과에 문의하여 확인해야 함

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 상동동에 위치한 '거제더샵블루시티' 아파트 18층으로, 비교적 최신 연식(2017년 입주)의 공동주택입니다. 전용면적 84.85㎡의 공급면적으로, 실수요자의 선호도가 높은 평형대입니다. 주변 환경은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하여 주거에 편리하며, 교통 접근성도 보통 수준으로 평가됩니다. 등기부상 채무 총액이 높고 권리관계가 다소 복잡하나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점과 토지이용계획상의 제한사항에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이러한 점들을 고려할 때, 시세 대비 적정 가격으로 낙찰받는다면 투자 및 실거주 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 시세 차익 기대: 2026년 6월 214,000,000원, 2026년 7월 206,000,000원 및 199,000,000원대의 실거래가가 확인되어, 본건 감정가(231,000,000원) 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 신축 아파트의 안정성: 2017년 사용승인된 건물로, 즉시 입주 또는 임대가 용이하며 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 양호한 주거 환경: 아파트 단지 주변으로 편의시설 및 교육 시설(거제상동초등학교)이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 추가적인 권리 부담을 인수하지 않습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매가 분석:

* 2026년 6월 13일: 214,000,000원 (8층)

* 2026년 7월 21일: 206,000,000원 (1층)

* 2026년 7월 6일: 199,000,000원 (5층)

* 본건은 18층으로, 동일 면적의 최근 실거래가(평균 약 206,333,333원) 대비 높은 층임을 고려할 때, 214,000,000원 수준의 가치를 지닐 것으로 예상됩니다.

* 감정가(231,000,000원)는 최근 시세보다 높은 편에 해당합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 최근 거래가 중 최고가(214,000,000원)를 기준으로, 권리 확인(지상권) 및 도시계획 관련 불확실성, 임대차 관계 미상에 대한 리스크를 감안하여 시세보다 약간 낮게 접근하는 것이 합리적입니다.

* 이에 따라, 205,000,000원 ~ 215,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 주변 시설 조사 결과, 검색된 정보만으로는 거제시 상동동 1077번지 인근에 혐오시설이 있다고 특정하기 어려운 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.