나이스옥션 법원경매 부산 2025타경4700 [1] 부산광역시 중구 중앙동4가 19 서린엘마르 센트로 뷰 6층103동617호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 중앙동4가 소재 부산도시철도1호선 중앙동역 동측 인근에 위치하는 서린엘마르 센트로 뷰 6층 103동 617호로서 부근은 업무용건물, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 중앙동역이 소재하여 제반 교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층 건물내 6층 103동 617호로서 외부 : 석재 및 페인트 마감 등. 창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비, 스플링클러, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가로장방형의 토지로 근린생활시설 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 시내버스가 운행되는 대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 대로1류(폭 35m~40m)(2022-03-23)(접합). 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 140m, 최고높이 180m)<건축법>. 중점경관관리구역(2023-02-15).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

본 물건은 부산광역시 중구 중앙동4가 19번지에 위치한 서린엘마르 센트로 뷰 오피스텔 6층 103동 617호입니다. 사건번호는 부산지방법원 2025타경4700 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 부OOO입니다. 감정가는 89,200,000원입니다.

1.2. 면적 및 구조

본 건물의 전용면적은 22.38㎡(약 6.77평)이며, 토지 지분은 3.05㎡(약 0.92평)입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 총 33층 건물 중 6층에 위치합니다.

1.3. 건물 정보

건축물대장상 서린엘마르 센트로 뷰는 2021년 5월 27일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조에 (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 33층 건물입니다. 총 395세대가 입주 가능한 규모입니다. 본 건물의 전용면적은 22.38㎡이며, 관련 토지 면적은 3.05㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 부산광역시 중구 중앙동4가에 소재하며, 부산도시철도 1호선 중앙동역 동측 인근에 위치합니다. 주변은 업무용 건물, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 차량 출입이 용이하고 시내버스 정류장과 도시철도역이 인접해 있어 교통 환경이 매우 편리합니다.

2.2. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 대로 1류(폭 35m~40m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

2.3. 주변 시설

본 물건이 위치한 부산 중구 중앙동4가는 부산항 국제여객터미널, 부산역, 다양한 금융기관 및 오피스 빌딩이 밀집한 도심 상업 및 업무 중심지입니다. 또한, 롯데백화점, 신세계백화점 등 대형 상업 시설과 부산항 국제시장, 자갈치시장 등 전통 시장 접근성이 우수합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 건에는 박순현이라는 임차인이 거주 중입니다. 보증금 23,000,000원, 차임 380,000원에 2025년 7월 21일 전입 신고 및 2025년 7월 17일 확정 일자를 받았습니다. 배당 신고일자는 2025년 12월 23일입니다.

3.2. 권리 내역

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(신탁등기말소)은 최수경에게, 근저당권은 부산은행(114,400,000원)에 설정되어 말소될 예정입니다. 또한, 삼성카드 가압류(11,158,569원)와 부산은행 임의경매(102,389,774원)가 말소될 예정입니다. 총 등기부 채권액은 125,558,569원입니다.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸 예정 권리

말소기준 권리는 2021년 7월 13일 접수된 부산은행 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 말소될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

본 건물의 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다. (단, 지상권 개요에 대한 구체적인 내용은 없으므로 일반적인 권리분석상 특이사항으로 판단됩니다.) 임차인 박순현은 대항력이 없으므로, 보증금 23,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

부산 중구 중앙동4가는 부산의 핵심 도심 지역으로, 오피스 빌딩, 금융기관, 상업 시설이 밀집해 있어 유동 인구가 풍부한 지역입니다. 특히 중앙동역을 중심으로 한 역세권의 입지적 가치가 높습니다.

4.2. 배후 수요

본 건물은 업무 시설이 밀집한 지역에 위치하고 있어 배후 수요가 풍부합니다. 인근 오피스 밀집 지역의 직장인 수요와 더불어, 부산항 등 관련 시설 종사자들의 수요도 기대할 수 있습니다. 또한, 부산역과 가까워 KTX 이용객 등 광역적인 수요 흡수도 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건은 중앙동역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 인근에 롯데백화점, 롯데마트, 금융기관, 병원, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

5.2. 기타

주변에 학교 등 교육 시설은 많지 않으나, 도심지 특성상 대중교통을 이용한 접근성은 좋습니다. 종합병원급 의료 시설 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

임차인이 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 관리 리스크

본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축 건물이나, 내부 마감재 등 세부적인 이용 상태는 이해관계인 부재로 인해 조사되지 못했습니다. 추후 내부 상태 점검이 필요합니다.

6.3. 시장 변동성

최근 매매 정보에 따르면, 2024년 3월 170,000,000원에 거래된 사례와 2025년 8월 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가(89,200,000원)는 이러한 최근 실거래가에 비해 현저히 낮아, 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. 다만, 향후 부동산 시장 변동성에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 중구 중앙동이라는 탁월한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물로 건물 자체의 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 인수 부담이 없는 점도 긍정적입니다. 감정가가 현재 시장 시세보다 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산 도심 핵심 상권 위치 및 우수한 교통망

* 비교적 신축 건물 (2021년 준공)

* 낮은 감정가 대비 높은 실거래가로 시세 차익 기대 가능

* 임차인 대항력 없어 낙찰자 보증금 인수 부담 없음

* 주변 상업 및 업무 시설 발달로 인한 풍부한 임대 수요

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석해 보면, 2025년 8월 27.44㎡ 면적이 130,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건 22.38㎡ 면적의 경우 시세는 약 106,000,000원 (130,000,000원 / 27.44㎡ * 22.38㎡) 내외로 추정됩니다.

감정가 89,200,000원 대비 높은 시세를 고려하여, 본 건의 잠재적 가치와 경쟁 입찰 상황을 감안할 때, 보수적으로 95,000,000원 수준의 입찰가를 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 106% 수준이며, 시장 가치 대비로는 약 90% 수준으로, 경쟁력과 수익성을 동시에 확보할 수 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.