나이스옥션 법원경매 마산 2025타경359 [1] 경상남도 의령군 부림면 신반리 342-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 의령군 부림면 신반리 소재 "부림면 행정복지센터" 남측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량진출입 불가하며, 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

1) 일련번호 1 : 부정형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 2) 일련번호 4 : 사다리 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

공히 남서측으로 로폭 약 1~2m 포장도로와 접하나, 일련번호 1 토지는 동측으로 타인토지를 경유하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-08-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호 4(신반리 445-6번지) 지상 ㉢ : 조적조 강판지붕 단층, 주택, 약 42.0㎡. ㉣ : 조적조 스레트지붕 단층, 부속사, 약 5.0㎡.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1) 일련번호 2 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 적벽돌 쌓기 및 석재붙임 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감. 창 호 : PVC 및 칼라새시. 2) 일련번호 3-1, 3-2 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 사이딩 판넬마감. 내 벽 : 벽지도배 마감 등. 창 호 : 스테인리스 창호. 3) 일련번호 3-3 벽돌구조 스레이트지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 적벽돌 쌓기 마감. 내 벽 : 몰탈 마감.

이용상태

1) 일련번호 2 : 주택. 2) 일련번호 3-1, 3-2 : 휴게음식점 및 소매점. 3) 일련번호 3-3 : 창고.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 일련번호 2는 개별 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

일련번호 1(신반리 342-2번지) 지상 ㉠ : 조적조 스레트지붕 단층, 욕실 및 보일러실, 약 8.0㎡. ㉡ : 판넬조 판넬지붕 단층, 화장실 및 창고, 약 3.0㎡.

공부와의 차이

일련번호 3-1, 3-2 건물은 현황 1동의 건물로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰에 의한 통상 적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 응찰시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됩니다.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함). 목록1 토지는 동측으로 타인 토지를 경유하여 접근 가능. 감정서상 일련번호 3-1, 3-2 건물은 현황 1동의 건물로 이용중임. 목록2,3 건물은 전입세대확인서상 차우일, 차수현 세대가 존재하나 별도의 임대차 관계 및 점유 부분은 없는 것으로 현황 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 마산지원 2025타경359 (1)

* 소재지: 경상남도 의령군 부림면 신반리 342-2

* 용도: 근린시설

* 감정가: 162,543,800원

* 토지면적: 279.80㎡ (약 84.65평)

* 토지지분: 279.8㎡ (약 84.65평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 105.05㎡ (약 31.77평)

* 건물지분: 105.05㎡ (약 31.77평)

* 건물 제시외면적: 11.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 의령신용협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 의령군 부림면 신반리 소재 "부림면 행정복지센터" 남측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상물건까지 차량 진출입이 불가하며, 대중교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 로폭 약 1~2m 포장도로와 접하나, 일련번호 1 토지는 동측으로 타인 토지를 경유하여 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-08-05)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

* 제시목록 외의 물건: 신반리 445-6번지 지상 ㉢ (주택, 약 42.0㎡), ㉣ (부속사, 약 5.0㎡)이 소재합니다. 또한, 일련번호 1(신반리 342-2번지) 지상 ㉠ (욕실 및 보일러실, 약 8.0㎡), ㉡ (화장실 및 창고, 약 3.0㎡)이 부합물 및 종물로 확인됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 10월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을9)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 현황:

* 차우일: 전입일자 2006-03-20, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 차수현: 전입일자 2025-01-16, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 권리 분석 참고사항: 등기부상 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인(차 )이 존재합니다. 단, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 현황 조사 시 별도의 임대차 관계 및 점유 부분이 없는 것으로 조사되었습니다. 하지만 '대항력 있음'으로 기재되어 있고, 임대관계가 미상이라는 내용도 일부 있어, 명도 시 쟁점이 될 수 있습니다. 보증금 및 차임이 0원이라도 실제 점유 및 사용 관계에 대한 철저한 재확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 면소재지 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 부림면 행정복지센터가 인근에 있습니다.

* 잠재적 환경 이슈: 관련 보도에 따르면, 부림면 지역 내 의료폐기물 소각장 설치가 추진되었으나 주민 및 환경단체들의 반대로 논란이 있었던 사례가 있습니다. 현재 해당 시설의 구체적인 설치 위치나 진행 상황은 파악되지 않으나, 향후 지역 환경에 영향을 미칠 수 있는 요소로 고려될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 부림면 행정복지센터 등 관공서 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 신반중학교, 신반정보고등학교 등이 인근에 위치할 가능성이 있습니다 (신반리 기준).

* 교통: 차량 진출입이 불편한 편이며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 차량 접근성 제한: 현재 도로 폭이 1~2m로 협소하고, 타인 토지 경유가 필요한 점은 물류 이동이나 일상생활에 불편을 초래할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(차 )의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었고 임대차 관계가 없다는 조사 결과도 있으나, '대항력 있음'으로 명시되어 있어 명도 과정에서 예기치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 정확한 현황 조사가 필수적입니다.

* 건물 내부 상태 불확실: 감정평가 시 이해관계인 폐문부재로 내부 확인이 어려워 외부 관찰에 의존하여 평가되었습니다. 이는 실제 건물 상태가 감정가와 다를 수 있음을 의미하며, 응찰 전 반드시 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 및 부합물: 정확한 현황 및 등기 여부, 활용 가능성 등을 확인해야 합니다.

* 토지 이용 계획: 지역별 용도(일반상업지역, 제1종일반주거지역) 및 가축사육제한구역 지정이 향후 건축이나 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 근린생활시설 및 주택 등으로 복합 활용 가능한 건물입니다. 경상남도 의령군 부림면 소재지로, 면 소재지 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 이용은 가능하나 차량 접근성이 다소 떨어지는 점은 고려해야 합니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인(차 )이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었고 현황 조사상 임대차 관계가 없는 것으로 조사되는 등 정보가 상충되는 부분이 있어 명도 과정에서의 확인이 매우 중요합니다. 또한, 감정평가가 외부 관찰에 의해 이루어져 건물 내부 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 복합 용도 가능성: 주택 및 상가 등 다양한 용도로 활용 가능하여 임대 수익 또는 실거주 목적의 투자가 가능합니다.

* 경매 특성: 감정평가액 대비 저렴한 가격에 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 내 입지: 부림면 행정복지센터 인근으로, 면소재지 내에서의 기본적인 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외하고 고려합니다. 본 물건의 감정가는 162,543,800원입니다. 다만, 차량 접근성 제한, 대항력 있는 임차인 관련 불확실성, 내부 상태 미확인 등의 리스크 요소를 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 권리관계 재확인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 일정 비율(일반적으로 70~90% 수준에서 시작하며, 물건의 상태 및 시장 반응에 따라 변동)을 참고하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.