나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22201 [1] 경상남도 거제시 장평동 247 제니스타운 105동 6층609호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '양지초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근으로는 아파트, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층건물 중 제6층 제609호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 샤시창호.

이용상태

공히 '공동주택(아파트)'로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 각층 소화전, 승강기 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '아파트 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지는 동측, 서측, 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동백유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(새들유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(새들초등학교(가칭))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경22201 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 장평동 247 제니스타운 105동 6층609호

* 용도: 아파트

* 감정가: 81,000,000원 (8천 1백만원)

* 토지면적: 23.19㎡ (약 7.01평)

* 토지지분: 23.1873㎡ (약 7.01평)

* 건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

* 건물지분: 59.925㎡ (약 18.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '양지초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변으로는 아파트, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 단지 내 차량 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 대지권의 토지는 동측, 서측, 북측으로 포장도로와 접합니다.

1.2. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 제6층 제609호입니다.

* 마감: 외벽은 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽은 벽지 등이며, 창호는 샤시창호입니다.

* 이용상태: 공히 '공동주택(아파트)'로 이용 중입니다.

* 설비내역: 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 각층 소화전, 승강기 등이 시설되어 있습니다.

* 사용승인일: 2000년 05월 16일

1.3. 토지 정보

* 형상 및 이용상태: 대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '아파트 건부지'로 이용중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역이며, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접하거나 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한) 및 상대보호구역(동백유치원, 새들유치원, 새들초등학교(가칭))에 해당합니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 05월 10일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리: 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

* 말소되는 권리: 말소기준권리 이후 등기된 모든 권리(을9, 을10, 갑5 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.5. 상권 및 생활정보

* 단지 규모: 본건이 속한 제니스타운 아파트는 총 5개동, 606세대로 구성되어 있습니다.

* 주차: 총 554대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. (※ 제공된 별도 아파트 정보에 '지상 3대, 지하 22대, 합계 229대'로 명시되었으나, 건축물 총괄표제부상 총 주차 대수는 554대로 확인됩니다. 이는 차량 종류별 구분 또는 집계 방식의 차이일 수 있으며, 정확한 주차 가능 대수는 현장 확인이 필요합니다.)

* 주변 시설: '양지초등학교'가 본건 동측 인근에 위치합니다. 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 있습니다.

* 주거 환경: 본건은 아파트, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하는 주거 지역에 위치하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 조사 제한: 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 조사가 불가능하여, 인근 주민 탐문조사, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 이 점은 경매 진행 및 입찰 시 반드시 참고하시기 바랍니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대비해야 합니다. 비록 인수되는 보증금은 없으나, 점유자 확인 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 장평동에 위치한 제니스타운 아파트 105동 609호로, 공급면적 59.92㎡(약 18.13평)의 주거용 부동산입니다. 단지는 2000년에 사용승인되었으며, 약 606세대의 규모를 갖추고 있습니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가되며, 주변에 학교 및 생활 편의시설이 있어 거주하기에 무난한 입지입니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리인 근저당 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다. 다만, 내부 상태 확인이 제한적이었던 점과 임대 관계가 명확하지 않은 점은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하의 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 법적으로 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 생활 편의성: 학교, 상업시설 등 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 실거주 및 투자 용이: 적정 면적으로 실거주와 소형 투자용으로 모두 고려할 수 있는 물건입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건(59.92㎡)과 유사한 면적(59.925㎡)의 아파트가 2026년 5월 19일에 70,000,000원(7천만원)에 거래된 실거래 사례가 있습니다. 또한, 본 건의 감정가는 81,000,000원(8천 1백만원)입니다.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 7천만원에서 8천 1백만원 사이로 판단됩니다.

이에 따라, 경쟁률 및 현장 상황 등을 고려하여 70,000,000원 ~ 78,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (※ 상기 입찰가는 제안이며, 실제 입찰 시에는 시장 변동성, 입찰 참여자들의 의사 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.)

인수되는 보증금이 없어 제시된 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰이 가능할 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.