나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31337 [1] 경상남도 남해군 남면 덕월리 266-7 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남면 덕월리, 남해해성고등학교에서 북서측으로 직선거리 약700 m 지점에 소재하는 아난티펜트하우스 제5동 제3층 제510호호에 대한 감정평가로서 부근은 해안변 농`어가, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며 환경은 대체로 보통인 편임.

교통상황

본건까지 자동차 접근이 자유롭고 시내버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통사정은 비교적 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 [철근]콘크리트지붕 4층 건 내 제3층 제510호로서 외벽은 몰탈위 페인팅 등 내벽은 벽지, 타일 등 창호는 삿시 창호에 유리끼우기 마감으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

숙박시설 용도로 이용되고 있음.

설비내역

급`배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 일반적설비 갖추어져 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 지반이 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 숙박시설부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

서측으로 진입도로가 개설되어져 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 기타용지(2023-04-26), 지구단위계획구역(2024 ?02-05), 가축사육제한구역(2020-02-27)(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구 역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,해안경관관리 지역<남해군 경관 조례>,준보전산지<산지관리법> 에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-지분매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31337 (1)

소재지: 경상남도 남해군 남면 덕월리 266-7 (아난티펜트하우스 제5동 제3층 제510호)

용도: 숙박시설

감정가: 201,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

특이사항: 지분 매각

주의사항: 일괄 매각, 지분 매각

* 토지면적: 4141.00㎡ (약 1253.70평) - 전체 대지 면적

* 토지지분: 7.4538㎡ (약 2.26평) - 본건 지분 면적

* 건물면적: 92.21㎡ (약 27.89평) - 전유부분 면적 (510호)

* 건물지분: 5.4219479999999995㎡ - 제공된 정보 그대로 표기

* 감정평가 요약:

* 위치: 남해해성고등학교 북서측 약 700m, 해안변 농어촌 지역

* 건물 구조: 철근콘크리트조, 4층 건물 내 3층 510호

* 이용 상태: 숙박시설

* 설비: 일반적인 숙박시설 설비 갖춤

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 남해군 남면 덕월리, 해안변 관광지 인근

* 주변 환경: 해안변 농어촌, 농경지, 임야 등이 혼재된 환경으로, 대체로 보통 수준입니다.

* 교통: 자동차 접근이 자유롭고, 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용도 비교적 양호한 편입니다.

* 토지 이용: 대체로 지반이 평탄하게 조성된 부정형의 토지로, 숙박시설 부지로 이용되고 있습니다.

* 도로: 서측으로 진입도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

* 매각 구분: 부동산강제경매, 토지 및 건물 지분 매각, 일괄 매각

* 채권자: 신OOOOO

* 등기부 현황:

* 등기부상 모든 권리(갑5, 갑20-갑26, 갑29, 갑30)가 '말소'로 표시되어 있어, 원칙적으로는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부채권액은 4,379,333,049원이나, 이는 말소된 권리를 포함한 총액입니다.

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용은 누락되어 있어 추가 확인이 반드시 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사 아난티

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차 관계는 미상으로 표기되어 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있고 대항력이 없으므로, 매수인에게 직접적인 보증금 반환 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인은 필요합니다.

* 총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 아난티 펜트하우스 단지 내 위치하며, 단지 자체의 편의 및 부대시설 이용이 가능합니다.

* 주변은 해안가를 따라 형성된 농어촌 마을, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

* 남해해성고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 해안 관광지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주요 상업 시설은 주로 단지 내에 집중되어 있거나, 차량 이동을 통해 인근 읍면 지역으로 접근해야 합니다.

* 주변 지역에 혐오시설이나 심각한 민원을 유발할 만한 시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 자동차 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 비교적 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 편의시설 외, 인근 읍면 지역으로 이동 시 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 남해해성고등학교가 인접해 있습니다.

* 자연환경: 해안 인근의 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각의 복잡성: 토지와 건물 지분만 매각되므로, 공유자들과의 관계 설정 및 향후 협의가 매우 중요합니다. 단독으로 완전한 이용 및 처분이 어려울 수 있습니다.

* 미확인 권리 위험: 등기부상 모든 권리가 말소되었으나, '지상권' 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성이 있어, 이에 대한 상세한 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

* 임차인의 실제 점유: 주식회사 아난티가 대항력 없는 임차인으로 명시되어 있으나, 실제 건물 점유 여부 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 예측 못한 변수에 대한 주의가 필요합니다.

* 건물 노후화: 2007년 사용승인된 건물로, 향후 예상치 못한 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 관광 경기 변동성: 숙박시설로서 지역 관광 경기 및 계절적 요인에 따라 임대 수익의 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군의 아름다운 해안 지역에 위치한 아난티 펜트하우스의 지분 매각 건입니다. 우수한 자연환경과 관광지로서의 잠재력을 갖추고 있습니다. 등기부상 말소된 권리가 다수 확인되어 권리관계는 비교적 단순해 보이나, '지상권'과 같은 미확인 권리의 존재 가능성은 반드시 면밀히 검토해야 합니다. 지분 매각이라는 특성상 공유자와의 관계 설정, 명도 과정에서의 예상치 못한 문제 발생 가능성 등은 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 주식회사 아난티가 대항력 없는 임차인으로 되어 있어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 관광 및 숙박시설 투자에 관심 있는 분들에게는 매력적일 수 있으나, 지분 매각의 복잡성을 충분히 이해하고 접근하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 천혜의 자연환경: 남해의 아름다운 해안과 인접하여 쾌적한 주거 및 휴양 환경을 제공합니다.

* 관광 휴양지 가치: 남해의 관광지로서의 입지와 잠재적인 개발 호재에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 진입 장벽: 지분 매각으로 인해 감정가 대비 상대적으로 낮은 가격으로 부동산에 투자할 기회를 제공할 수 있습니다.

* 꾸준한 임대 수요: 관광객을 중심으로 한 숙박시설로서의 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되므로, 총 감정가(201,000,000원) 전액이 아닌 취득하게 될 지분의 실제 가치를 정확히 산정하는 것이 중요합니다.

* 본건 토지 지분: 7.4538㎡ (약 2.26평)

* 본건 건물 지분 (전유부분): 92.21㎡ (약 27.89평)

정확한 예상 입찰가 산출은 유사 물건의 실거래가, 현재 시장 상황, 건물의 상태, 향후 활용 가능성, 그리고 무엇보다 공유자들과의 관계 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 '지상권' 등의 권리가 실제로 존재하고 영향력을 행사한다면 입찰가 산정에 큰 변수가 될 수 있습니다. 따라서, 이 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 투자자는 본인이 취득하게 될 지분의 실질적인 가치를 면밀히 분석하여 합리적인 가격으로 입찰에 참여하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.