나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22209 [1] 경상남도 거제시 장승포동 462-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은 원룸, 단독주택, 상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 완경사지로 현황은 '단독주택'의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(혜성중학교)<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(혜성고등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 단독주택으로 외벽: 적벽돌, 몰탈페인트 마감. 내벽: 벽지, 타일마감. 창호: 샷시창호.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

물건 비고

-일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2025타경22209 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 거제시 장승포동 462-3번지이며, 단독주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 133,974,380원입니다.

토지 면적은 122.00㎡ (약 36.91평)이며, 건물 면적은 63.37㎡ (약 19.17평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 벽산건재산업입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 원룸, 단독주택, 상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 편의 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지는 사다리형의 완경사지로 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다.

남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역이며, 가축사육제한구역(모든축종제한), 상대보호구역(혜성중학교), 상대보호구역(혜성고등학교)에 해당합니다.

주변에 혐오시설이 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면,

토지 등기부에는 1978년 10월 5일 강신만 소유권 이전(갑1), 2014년 10월 27일 강종석 소유권 이전(협의분할에 의한 상속, 갑2) 기록이 있습니다.

이후 2014년 10월 30일 장승포신용협동조합 근저당권(을3, 78,000,000원)이 말소기준권리이며, 2025년 11월 17일 벽산건재산업의 강제경매개시결정(갑5, 158,819,393원)이 등기되었습니다.

건물 등기부에도 유사한 소유권 보존 및 이전, 근저당권, 강제경매 개시 결정 등기가 확인됩니다.

말소기준권리(을3: 근저당권)보다 선순위인 권리(갑1, 갑2)는 없는 것으로 보이며, 매각으로 인해 말소될 권리(을3, 갑5) 외에 인수해야 할 권리는 없습니다.

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 개요로 기재되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않아 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액은 78,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 대항력 있는 임차인이 있는지 현장 조사가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본건은 장승포동의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

주변에 원룸, 단독주택, 상가 등이 분포하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

가까운 편의시설로는 장승포초등학교가 있으며, 지역 특성상 어항 및 관련 시설과의 연계성도 고려해 볼 수 있습니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 금액대가 2,000만원에서 3,000만원 수준으로, 본건의 감정가와 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 이는 본건의 단독주택 용도 및 면적, 개별적인 가치와 비교할 때, 해당 정보가 소규모 다세대 주택이나 일부 지분 거래일 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

인근에 장승포초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 연계 및 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

주변에 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

장승포항과 인접하여 해양 관광 및 관련 상업 시설 이용이 편리할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 일반상업지역으로 분류되어 있으나, 건축물대장상으로는 단독주택으로 이용 중입니다. 향후 건축물의 용도 변경이나 증축 시 해당 지역의 규제를 확인해야 합니다.

가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 관련 행위 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 인수해야 할 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없어 철저한 현장 확인이 필요합니다.

인접 도로의 폭이 약 3m 내외로, 주차 등 차량 통행에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

건축 연도가 1993년으로 비교적 오래되어, 리모델링 또는 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 장승포동에 위치한 단독주택 경매 물건입니다.

장승포초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 있고, 기본적인 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

토지, 건물 모두 일괄 매각 대상이며, 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 임대 관계 미상, 인접 도로 조건, 건축 연도 등을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

주변 상권은 혼재된 지역의 특성을 보이며, 제공된 JSON 데이터의 시세는 본건과 직접 비교하기 어려운 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

장승포동 지역은 항구와 연계된 특색 있는 상권과 주거지가 공존하는 곳입니다.

단독주택으로서 리모델링을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있으며, 개인 주거용 또는 임대 수익형 부동산으로 활용 가능성이 있습니다.

감정가 대비 저가 낙찰 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

장승포초등학교와 인접한 점은 주거 환경의 장점이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 133,974,380원입니다.

제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)는 본건과 유사한 단독주택이 아닌, 다세대/빌라에 대한 정보로 보이며, 거래 금액 또한 2,000만원~3,000만원 수준으로 감정가와 큰 차이를 보여 직접적인 비교 분석이 어렵습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가와 유사 지역의 실제 단독주택 실거래가, 향후 시세 변동 가능성, 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

보수적인 접근으로는 감정가 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

최근 유사한 조건의 단독주택 매물에 대한 추가적인 부동산 시세 조사가 필요합니다.

현재로서는 감정가를 기준으로, 주변 시세 및 물건의 특성을 감안하여 110%~130% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 철저한 사전 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.